Marko Kaarto on tunnettu yrittäjäpersoona, ja erittäin aktiivinen tekijä erityisesti asuntomarkkinoilla. Sijoitustieto haastatteli Markoa hänen uransa värikkäistä vaiheista.
1. Mistä urasi on aikoinaan lähtenyt liikkeelle?
Huippu-urheilutausta ja painiura antoivat mainion pohjan yrittäjyyteen. Olin oppinut, että täytyy treenata ja tehdä uhrauksia, jotta voi nousta korkeammalle. 2000-luvun alkupuoliskolla käynnistelin ensimmäisiä yritystoimintoja sekä erittäin hyvällä että vähän huonommallakin menestyksellä. Vuonna 2009 tuntui siltä, että oli löydettävä jotain uutta. Ystäväni oli suositellut tutustumista asuntosijoittamiseen jo muutaman vuoden ajan. Vihdoin ymmärsin lähteä mukaan. Etsin, ahmin ja imin kaiken mahdollisen tiedon asuntosijoittamiseen liittyen. Aloitin kaasu pohjassa, syyllistyin vauhtisokeuteen ja hurjastelin hullulla riskillä. Ostin ensimmäisen reilun vuoden aikana noin kymmenen sijoitusasuntoa 100% velkarahalla. Aloitin myös bloggaamaan ja pitämään valmennuksia asuntosijoittamisesta, jotta oppisin ja omaksuisin asioita vieläkin nopeammin. Olin enemmän kuin innokas ja hakeuduin itseäni pidemmälle ehtineiden seuraan päästäkseni ohituskaistalle ja välttääkseni näin pahimmat kantapään kautta oppimiset. Vauhti oli hurjaa ja menin tukkaputkella.
Vuosi vuodelta olen pyrkinyt oppimaan lisää omista ja muiden kokemuksista. Innostun helposti ja olen huono heittäytymään vapaalle. Niin sanotulla vapaa-ajallani opiskelen ja pyrin jatkuvasti kehittämään osaamistani. Takakaskuun on nyt kertynyt toistasataa sijoitusasunto-ostoa Suomessa, joten perstuntuma perusstrategioihin alkanee pikku hiljaa olla hallussa.
2. Olet sijoittaja, valmentaja, bloggaaja, kiinteistönvälittäjä sekä liikunnanopettaja. Lisäksi olet 7-kertainen miesten vapaapainin suomenmestari ja olet kirjoittanut kirjan asuntosijoittamisesta. Mistä energia tähän kaikkeen?
Olen luonteeltani yrittäjähenkinen ja koen paikallaan olemisen haastavaksi. Olen huono rentoutuja ja rakastan olla liikkeessä; kokeilla, heittäytyä, onnistua ja joskus myös epäonnistua. Nousta selältäni ylös entistäkin vahvempana. Elämäntyylini on seikkailla ja tehdä asioita joita haluan. Sijoittajana olen kuitenkin nykyään paljon konservatiivisempi ja tarkempi. Saattaa olla pitkiäkin ajanjaksoja, jolloin en sijoita mihinkään. Mutta sitten, kun sopiva paikka avautuu, olen valmis lyömään killingit pöytään.
3. Mihin tällä hetkellä keskität suurimman osan ajastasi, miksi?
Suurin osa ajastani menee potentiaalisten asuntosijoituskohteiden etsimiseen ja analysointiin. Pyrin etsimään suurempia asuntokokonaisuuksia, kuten pienkerrostaloja tai kerrostaloja. Sanonta, että suurin voitto tehdään aina ostettaessa, on osoittautunut matkan varrella todeksi. On siis keskityttävä olennaiseen ja painettava välillä ympäripyöreitä tunteja yhä kovenevan kilpailun keskellä pärjätäkseen. Mitä parempi keskittyminen, sitä paremmat tulokset.
4. Montako asuntoa salkussasi on ja missä ajassa olet ne kerennyt hankkimaan?
Aloitin asuntosijoittamisen vuonna 2009. Tällä hetkellä minulla on kaksinumeroinen luku asuntoja salkussani. Viime vuosina olen pyrkinyt vähentämään asuntojen määrää, lisäämään puskuria ja pienentämään velkavipua konservatiivisempaan suuntaan. Suurempien kohdeostojen aikana salkussani saattaa toki hetkellisesti olla huomattavakin määrä asuntoja, joista suurin osa päätyy kuitenkin myyntiin ja vaihtaa näin ollen omistajaa hyvinkin nopealla aikataululla.
5. Mikä on salkkusi tuottoprosentti tällä hetkellä?
Asuntosalkussa Buy & Hold -tyylisten asuntojen vuokratuottokeskiarvo pyörii noin 7% tietämillä kokonaisuus huomioiden. Flippaamisessa (osta, remontoi ja myy) olen pyrkinyt mahdollisimman suuren katteen sijaan sitäkin suurempaan volyymiin.
6. Asuntosijoitukset vaativat alkupääomaa, miten aikoinaan itse sait alkupääoman kerättyä kasaan?
Olen lähtenyt asuntosijoittamaan täysin nollasta eli persaukisena. Ensimmäisen sijoitusasunnon rahoitin omaan asuntooni kertyneillä pienehköillä vakuuksilla. Se, miten olen pystynyt ostamaan suuren määrän asuntoja käytännössä ilman omaa pääomaa, kiteytyy seuraavaan viiteen peruspilariin.
1. Käyttämällä 100% velkavipua
2. Ostamalla asuntoja mahdollisimman paljon alle markkinahinnan
3. Nostamalla ostettujen asuntojen vakuusarvoja ja arvioimalla ne uudelleen. Uusilla kertyneillä vakuusarvoilla oli mahdollista lainoittaa seuraava sijoitusasunto.
4. Käyttämällä lähipiirin omaisuutta ja nimitakauksia vakuutena.
5. Kun ison pyörän saa alkuvaikeuksien jälkeen pyörimään, se pyörii yhä helpommin ja nopeammin.
Onko aina asuntojen ostomarkkina?
Asuntomarkkinat ovat tehottomat eli jokaisessa markkinatilanteessa on mahdollista löytää alihinnoiteltuja asuntoja. Parhaat ostokset tehdään luonnollisesti silloin, kun omaisuuslaji on romahtunut ja downside -riski matala.
Historiallisesti katsottuna asuntojen hinnat vaikuttavat Suomessa kalliilta. Viimeisestä suuresta asuntojen hintojen romahduksesta on kulunut jo lähes 25 vuotta. Uskon, ettei pohjia ole vielä nähty. Suomen asuntomarkkinan tila on kokonaisuus huomioiden haastava. Vuokratuotot ovat pudonneet kasvukeskuksissa jo sietämättömälle tasolle. Valitettavasti vaikuttaa siltä, ettei Suomen talous lähde merkittävään kasvuun ja että työttömyys lisääntyy lähivuosina. Matala korkotaso on ainoa asuntojen hintoja kannatteleva tekijä tällä hetkellä. Kannattaakin pitää tuntosarvet pystyssä ja seurata tarkkaan mihin suuntaan ollaan menossa. Mikäli osakemarkkina dippaa maailmanlaajuisesti tänä tai ensi vuonna, särkyy jää myös asuntojen hintojen alta.
Matala korkotaso ja lähes 25 vuoden suopeahko asuntojen hintakehitys on sokaissut monien asuntosijoittajien silmät. Asuntosijoittamisesta on tullut supersuosittua, mikä on signaali piilevästä vaaranpaikasta. Luvassa voi olla epämielyttäviä kohtaloita sekä omistusasujille, että suurella velkavivulla sijoittaville asuntosijoittajille, jotka eivät ole osanneet varautua. Toivottavasti olen väärässä, mutta olen valmistautunut tähän skenaarioon vähentämällä velkavivun määrää salkussa, kasvattamalla puskuria ja siirtymällä allokaatiossa voimakkaammin käteiseen.
Kolme houkuttelevinta asuntosijoituskaupunkia Suomessa?
Vastaan tähän hieman ympäripyöreästi, sillä tällaiset paikkakunnat muuttuisivat hyvin pikaisesti epäsuotuisiksi sijoituskohteiksi yleisöryntäyksen seurauksena, heh.
1. Helsingin kehyskunnat: vahva positiivinen muuttoliike, uudet tulevat liikenne- ja raideyhteydet. Kanta-Helsinki on kallis, mutta kehyskunnista on edelleen mahdollista löytää potentiaalisia vaihtoehtoja.
2. Tampere -Turku -akseli: vahvoja muuttovoittoalueita ja kaupunkien kehitysnäkymät ovat mainiot.
3. Pienet ja hyvin muuttovoittoiset kunnat: näitä useat asuntosijoittajatkaan eivät vielä ole löytäneet. Mahdollisuus saada remonttivara huomioiden jopa kaksinumeroisia vuokratuottoprosentteja.
Urasi mieleenpainuvin tarina.
Mieleenpainuneita hetkiä olisi vaikka satukirjaksi saakka. On sattunut mitä hymyilyttävimpiä asioita sekä vuokralaisen, asuntojen ostojen että myyntien yhteydessä. Tässä kuitenkin yksi ainakin itseä näin jälkeenpäin kovasti naurattanut tilanne. Olin Helsingissä suuremmilla kaupoilla ja matkustin junalla kohti Tamperetta. Minulta oli Helsingissä pöllitty laukku joten jouduin laittamaan suuren nipun osakekirjoja Siwan muovipussiin. Kovan työputken jälkeen nukahdin samantien. Herättyäni minua janotti hirveästi. Painelin unenpöpperössä ravintolavaunuun junan toiseen päähän ja tilasin muutaman lonkeron. Toista tuoppia siemaillessani muistin, että ei perkele... ne osakekirjat roikkuu siinä muovikassissa takkinaulakossa...
Jos asuntosijoittaminen ja Markon tarinat kiinnostavat enemmän, niin tutustu Markon uusimpaan asuntosijoituskirjaan 'Sijoita asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu' tai hänen suosittuun asuntosijoitusblogiinsa.
