Pari viikkoa sitten kirjoitin asuntosijoittamisen aloittamisesta ja nyt kirjoitan toisesta kestoaiheesta, jota meiltä kysytään. Kuinka sijoittaa asuntoihin osakeyhtiön kautta?
Monesti suositellaan asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta vain, jos osakeyhtiö on jo olemassa. Tämä on kuitenkin vain nyrkkisääntö isolle joukolle puhuttaessa ja sinun tilanne voi olla eri. Käydään seuraavaksi läpi osakeyhtiön plussat ja miinukset.
+Veroprosentti
Siinä missä palkansaaja maksaa palkastaan ansiotuloveroa, maksaa osakeyhtiö yhteisöveroa. Ansiotulovero on progressiivinen, eli mitä enemmän tienaat, sitä isomman prosenttiosuuden maksat veroa.
Mikäli omistat sijoitusasunnon omissa nimissäsi, maksat keräämästäsi vuokrasta pääomatuloveroa, jossa on pieni progressio. Mikäli pääomatulosi on alle 30 000 euroa, on veroprosentti 30. Tämän ylittävältä summalta maksat 34 % pääomatuloveroa.
Eli jos omistat 10 sijoitusasuntoa, joista jokainen tuottaa 5 000 € vuokratuloa kulujen jälkeen, ovat pääomatulosi 50 000 € vuodessa. Tällöin maksat veroa 30 % * 30 000 € + 34 % * 20 000 € = 9 000 € + 6 800 € = 15 800 €. Kokonaisveroasteesi on siis 15 800 / 50 000 € = 31,6 %.
Yhteisövero sen sijaan on sama 20 % riippumatta siitä, tekeekö firmasi sadan euron vai sadan tuhannen euron tuloksen. Ja juuri tämä on yksi porkkana asuntosijoittaa yrityksen kautta. Jokaisesta kerätystä vuokraeurosta maksat 10-14 % vähemmän veroa. Edellä mainittu 10 asunnon omistaja maksaisi 11,6% vähemmän veroa sijoittaessaan yrityksen kautta.
Tästä tuleva etu on merkittävä. Jos rahoja ei tarvitse nostaa yhtiöstä ulos, jää yhtiölle joka vuosi 11,6 % enemmän euroja toiminnan kasvattamiseen, mikä on valtava etu vuosikymmenten kuluessa.
+Rahoituksen saatavuus
Finanssivalvonta pakottaa pankit testaamaan henkilöasiakkaan lainanmaksukykyä 6 % korkotasolla. Tämä on absurdia ymmärtäväiselle sijoittajalle, joka voi ottaa pankista 10 vuoden kiinteän koron lähes samaan hintaan kuin vaihtuvan euribor-pohjaisen lainan, mutta kansantalouden kannalta kenties ymmärrettävää.
Lisäksi pankki testaa kuinka asiakas selviää lainan maksuistaan palkkatuloillaan. Tällöin lainan saanti tyssää hyvin äkkiä, sillä kenenkään palkka ei riitä maksamaan lainan lyhennyksiä ja korkoja kun tarpeeksi laitetaan nollia perään.
Sen sijaan osakeyhtiön hakiessa lainaa, ei pankkia varsinaisesti kiinnosta sen omistajan varallisuus (sekin toki auttaa), vaan pankki katsoo yhtiön tasetta ja tuloslaskelmaa. Tuloslaskelmassa luonnollisesti näkyy vuokratulot. Mitä enemmän ottaa lainaa ja ostaa asuntoja, sitä enemmän tulee vuokratuloja eikä kasvu pysähdy toisin kuin henkilöasiakkaalla saattaa.
Tämän lisäksi nythän ollaan suunnittelemassa lainakattoa, joka rajoittaisi henkilöasiakkaan lainamäärän 450 % vuosituloistaan, mikä todella tehokkaasti lopettaa asuntosijoittamisen henkilöasiakkaiden osalta.
Yrityksille tällaista rajoitusta ei ole tulossa.
+Työkalujen määrä lisääntyy
Osakeyhtiön kautta sijoittaessa saa vähentää enemmän kuin mitä henkilösijoittaja voi. Mikäli yrityksellä on muuta liiketoimintaa, saa vähennyksiin laitettua liiketoimintaan liittyviä kuluja kuten tietokone, puhelin, nettiliittymä, enemmän kilometrejä, neuvottelukuluja, edustuskuluja, matkakuluja, toimistotarvikkeita, vakuutuksia yms.
Osakeyhtiölle avautuu pääsy uusiin rahoitusinstrumentteihin, mitä henkilöasiakas ei välttämättä voi hyödyntää. Esimerkiksi asuntosijoittaja saattaa haluta vähentää korkoriskiään, mutta mikäli kyseessä on taloyhtiölaina, ei siihen voi ottaa kiinteää korkoa. Taloyhtiölainan korkoriskin voi kuitenkin poistaa koronvaihtosopimuksella, jota ei kuluttajille yleisesti ottaen myydä.
+Osakeyhtiö skaalautuu
Kun yhtiön saa kasvatettua pientä isommaksi, moni asia helpottuu. Tällöin huomaat hyvin äkkiä, että sen kasvattaminen on paljon helpompaa kuin omissa nimissä sijoittaessa. Se ikäänkuin alkaa ”vetää” kasvun suuntaan eli kasvun kitka vähenee.
+Riski on yhtiöllä, ei sinulla
Osakeyhtiö on oma oikeushenkilö eli mikäli homma menisi ihan plörinäksi, kaatuisi ”vain” yhtiö, mutta henkilökohtainen omaisuutesi pysyisi koskemattomana. Tämä toki edellyttää, että et ole antanut yrityksen lainoille henkilökohtaista takausta.
Toisaalta tuntuisi hassulta perustaa yhtiö, johon ei usko niin paljon, että ei voisi taata sen lainoja omalla nimellään (myös toiminta pankin kanssa helpottuu kun lähdet takaajaksi). Mutta näinkin voi tietenkin toimia.
+Sijoittaminen kaverin kanssa helpottuu
Voit perustaa osakeyhtiön kaverisi kanssa ja näin sijoittaa kimpassa asuntoihin. Tämä on huomattavasti helpompaa kuin asuntojen ostaminen puoliksi tai kolmeen pekkaan. Asunnon vakuutta voi nimittäin voi olla vaikea hyödyntää mikäli omistajia on useampi. Sen sijan jos kaverisi on osakas yhtiössäsi, on asunnolla vain yksi omistaja, yhtiö.
Lisäksi hallinnointi on helpompaa sillä vastikemaksu tulee vain yhtiön nimiin, samoin kokouskutsut, varainsiirtoveroilmoitukset, myyntivoittoverot jne.
+Osakeyhtiö kannustaa yrittämään
Tämä voi olla epäintuitiivinen peruste asuntosijoittaa yrityksen kautta. Mutta sitä tehtyäni olen oivaltanut tämän. Kun yhtiö on perustettu ja sen arki rullaa, on se todella helppo valjastaa myös muuhun liiketoimintaan. Voit alkaa myymään palveluita, tuotteita tai vaikka valmennuksia.
Lyön vetoa, että monella lukijallani on pieniä ideoita, joista voisi saada hieman lisätuloja, mutta homma kaatuu siihen, ettei niitä voi muuttaa rahaksi ilman yhtiötä.
+Osakeyhtiö helpottaa perintösuunnittellua
Kun perustat osakeyhtiön, voit perustamisen yhteydessä ottaa lapset siihen mukaan ilmaiseksi. Eli kirjaat vain lapset omistajiksi haluamallasi osuuksilla.
Kun yhtiön arvo vuosien varrella kasvaa, kasvaa myös lapsien varallisuus, eikä tästä tarvitse maksaa mitään veroa. Jos joskus haluat myydä yrityksen, saavat lapset osakkeiden osoittaman osuuden myyntihinnasta ja toki maksavat tällöin omat veronsa.
Mutta jos vaihtoehtona on siirtää asuntovarallisuus kuolinpesän kautta jälkipolvelle, on osakeyhtiö oikein tehtynä huimasti verotehokkaampi.
Voit halutessasi tehdä kaksi eri osakesarjaa. Esimerkiksi voit luoda A- ja B-sarjan osakkeita, joilla yhdellä A-osakkeella on 10 ääntä ja yhdellä B-osakkeella 1 ääni, mutta molemmat omistavat silti yhtiöstä saman prosenttiosuuden. Tällä menettelyllä voit pitää päätäntävallan itselläsi.
Jo olemassaolevaan yhtiöön lasten mukaan ottaminen taas voi olla kallista. Osakkeita voi lahjoittaa 5 000 € per kolme vuotta per lapsi, mutta mikäli yhtiön arvo kasvaa hurjasti, ei tällä menettelyllä saada ikinä mielekästä osaa yhtiöstä siirrettyä lapsille. Tällöin ainoa vaihtoehto on lahjoittaa niitä ja maksaa lahjavero.
-Osakeyhtiön rahoitus on kalliimpaa
Henkilöasiakas saa asuntolainaa parhaimmillaan noin 0,2-0,3 % marginaalilla. Samainen henkilö saisi ensimmäiseen sijoitusasuntoon lainaa ehkä samalla korkotasolla. Asuntojen määrän kasvaessa myös rahoituksen hinta kallistuu.
Se ei kuitenkaan nouse yhtä korkeaksi kuin osakeyhtiöllä. Juuri perustettu ”tyhjä” Oy maksaa helposti 3 % marginaalia ensimmäisestä lainastaan. Tällöin on aika iso riski ostaa asunto 4 % vuokratuotolla.
Sen sijan uudiskohteen ostaminen pankin rahoituksella muuttaa laskelmaa:
- 100 000 € asunto, josta 70 000 € yhtiölainaa, 15 000 € pankkilainaa ja 15 000 € omaa rahaa, joka sijoitettu osakeyhtiöön.
- Yhtiölainan korko 1,3 % ja pankkilainan korko 3 %
- Kokonaiskorko = 70 000 * 1,3% + 15 000 * 3% = 1050 € + 450 € = 1500 €/85 000 € = 1,8 %
1,8 % kokonaiskorko ei olekaan enää niin mahdoton. Mutta silti merkittävästi kalliimpaa kuin omiin nimiin otetun lainan korko.
-Pankit rajoittavat uudiskohteisiin sijoittamista
Yhä useammassa kohteessa on rajoituksia, että osakeyhtiö ei yksinkertaisesti saa ostaa asuntoja kuin max 3-5 kpl talosta. Tai vaihtoehtoisesti, että osakeyhtiöt eivät saa omistaa yhteensä kuin max 30 % taloyhtiön asunnoista.
Tämä säätely on hyvä tiedostaa ja se saattaa yhä kiristyä tästä. Mutta toisaalta se ei ole este aloittelevalle sijoittajalle, joka ei kuitenkaan olisi ostamassa edes kolmea asuntoa kerralla.
-Rahat ovat yhtiön, eivät sinun
Vaikka yhtiö maksaakin merkittävästi alempaa veroprosenttia kuin henkilösijoittaja, niin rahat ovat yhä yhtiön sisällä. Et siis voi käyttää niitä lomamatkan tai ruokaostosten maksamiseen.
Mikäli haluat kuluttaa rahoja itse, sinun täytyy siirtää ne yhtiöstä itsellesi. Tähän on monia keinoja:
- Kilometri- ja kulukorvaukset ovat verottomia, mutta niitä saa nostaa vain todellisia tapahtumia ja kuitteja vastaan.
- Osinkoa voi tietyin ehdoin nostaa noin 7,5% veroprosentilla, jolloin yhtiön kautta sijoittava maksaa veroa yhteensä 26 % eli ero henkilöasiakkaaseen supistuu merkittävästi.
- Palkkaa voi nostaa niin paljon kuin haluaa, mutta verotehokasta se on noin 20 000 €/v paikkeilla (huomioi myös muut ansiotulosi).
Tiivistetysti, kannattaa ensin nostaa palkkaa noin 20 000 € ja jos haluaa enemmän rahaa itselleen, nostaa loput osinkoina.
-Osakeyhtiö lisää byrokratiaa
Osakeyhtiölaki vaatii yhtiötä mm. huolehtimaan kirjanpidosta. Jos et itse osaa sitä, joudut käyttämään ulkopuolista kirjanpitäjää, josta tulee noin 500 €/v kulu.
Jos haluat siirtää omaa rahaa yhtiölle, pitää se tehdä esim. pääomasijoituksena, lainana tai pääomalainana. Nämä kaikki vaativat hallituksen kokouksen, josta on toimitettava pöytäkirja kirjanpitoon. Eli vaikka voisit siirtää rahaa ”taskusta toiseen” niin kyseessä on eri oikeushenkilö ja kaikesta on jäätävä jälki mitä ja miksi on tehty.
Kannattaako omat asunnot siirtää firman nimiin?
Asuntoja ei voi vain siirtää yhtiöön vaan ne pitää joko myydä tai siirtää apportina. Apportti tarkoittaa periaatteessa asunnon siirtämistä, eli yhtiön ei tarvitse maksaa siitä mitään. Mutta yhtiön pitää silti maksaa varainsiirtoveroa 2 %. Apportti on tehtävä käypään arvoon.
Mikäli taas myyt asunnon, pitää yhtiön maksaa siitä käypä hinta sekä myös varainsiirtovero.
Käypään arvoon voi tutkia tarkempaa selitystä verottajan syventävästä ohjeesta.
Huomaa myös, että kun myyt asunnon yhtiölle, tulee sinulle maksettavaksi myyntivoiton vero. Mikäli vero on suuri, ei myynti luultavasti ole fiksua sillä tuo summa on heti pois sijoitussalkustasi.
Mutta mikäli olet hankkinut asunnon hiljattain ja tarkoituksesi on omistaa se pitkään, voi siirto yhtiön nimiin olla järkevää. Tämä selviää simppelilllä excel-harjoituksella (muuttujina maksettava varainsiirtovero ja yhtiön kautta saatu verohyöty).
Miten osakeyhtiö perustetaan?
Osakeyhtiön perustaminen on varsin helppoa nykyään. Mene YTJ:n sivuille, kirjaudu sisään pankkitunnuksilla ja seuraa sivuston ohjeita ”osakeyhtiön perustaminen”. Sähköisesti tehtynä tämä toimenpide maksaa 275 € ja paperilla 380 €. Alkupääomaa ei nykyään tarvita.
Mikäli haluat perustaa tytäryhtiön, eli että osakeyhtiö tulisi toisen yhtiön omistukseen, et voi tehdä perustamisilmoitusta sähköisesti.
Kannattaako yritys perustaa vain asuntosijoittamista varten?
Tähän hyvä nyrkkisääntö on kyllä, jos aiot hankkia paljon, sanotaan yli kymmenen asuntoa. Yhtä tai kahta asuntoa varten osakeyhtiö tuskin on kannattavaa.
Vaikka lähtisit nollasta liikkeelle ja olet vakuuttunut, että tulet hankkimaan asuntoja paljon, kannattaa niitä varten perustaa yhtiö heti.
Keskustele asuntosijoittamisesta
Tämä oli pintaraapaisu asuntosijoittamiseen osakeyhtiön kautta, sillä jokaisen tilanne on uniikki ja muuttujia on paljon. Laita rohkeasti minulle viestiä Twitterin kautta, vastaan mielelläni jos osaan!
Samalla kannattaa tutkia olisiko Huolenpitopalvelumme kiinnostava ratkaisu jos haluat sijoittaa asuntoihin, mutta et haluaisi rasittaa itseäsi niistä aiheutavalla vaivalla.
Miika Vuorensola
