Iänikuinen keskustelu sijoittajien keskuudessa on vertailu asunto- ja osakesijoittamisen kannattavuuksien välillä. Tutkimuksen mukaan 145 vuoden aikana asuntosijoittamisen riskikorjattu tuotto oli paras verratuista instrumenteistä. Pähkinänkuoressa tämä johtui siitä, että asuntojen ja osakkeiden tuotto olivat melko lähellä toisiaan (osakkeissa vähän parempi), mutta kun huomioidaan asuntojen matala volatiliteetti, niin asuntoa vastaan voi ottaa velkavipua, jonka vipuvaikutuksesta asunnon tuotto nousi osakkeita korkeammaksi.
Olen itse sijoittanut asuntoihin 20 vuoden ajan, ja osakkeisiin 32 vuoden ajan. Euroissa mitattuna olen saanut selkeästi suuremmat tuotot asunnoista. Mutta osakkeiden omistaminen on viime vuosina tuonut mielenrauhaa, sillä ne ovat helposti muutettavissa käteiseksi.
Asunnoissa on toki huonoja puolia osakkeisiin verrattuna, merkittävimpinä huono likviditeetti sekä korkeat transaktiokulut.
Kolmas huono puoli, joka on viimeisen parin vuoden aikana nostanut päätään, on kassavirta. Jos on ostanut asunnon esim. 70 % velkavipua käyttäen (joko uudiskohteen yhtiölainalla tai vanhan asunnon pankkilainalla), on kassavirta mennyt miinukselle useimmiten. Tähän on vaikuttanut kaksi asiaa. Nousseet korot sekä nousseet hoitovastikkeet.
Negatiivinen kassavirta on ollut myrkkyä monelle asuntosijoittajalle. Psykologisesti asian ymmärtää helposti. Aiemmin sijoitus ”tuotti” koska tilille tuli rahaa joka kuukausi, sillä vuokra riitti kattamaan kaikki kulut ja vähän jäi vielä yli. Nyt sijoitus ”ei tuota” koska kassavirta on miinuksella, eli vuokran päälle pitää laittaa omaa rahaa kattamaan kulut.
Toinen näkökulma on, että vaikka taloyhtiölle ja pankille pitää lähettää rahaa joka kuukausi, lyhenee taustalla oleva tulonhankkimislaina. Mutkia oikoen voi ajatella seuraavasti. Jos kassavirta on nyt -100 €/kk eli -1200 €/v ja tulonhankkimislainan maksuaikataulu on 20 vuotta, tulee negatiivisen kassavirran kautta maksaneeksi 24.000 €.
20 vuoden päästä ollaan tilanteessa, jossa taseessa on velaton sijoitusasunto, jonka kassavirta onkin kenties +500 €/kk ja sen arvo on esim. 150.000 €. Sijoittaja tuli laittaneensa omasta taskustaan alkuperäisen kauppahinnan esim. 50.000 € sekä negatiivisen kassavirran kautta 24.000 €, yhteensä 74.000 €, ja omistaa nyt 150.000 € arvoisen velattoman asunnon. Ei tämä ihan kaikkein huonoin sijoitus ollut.
Samaan aikaan Suomessa on paljon sijoittajia, jotka sijoittavat lapsilisän 100 €/kk OMX25-indeksirahastoon. Tällaisen sijoittajan kassavirta on yhtä paljon negatiivinen kuin edellä kuvatun asuntosijoittajan. Erotuksena toki, että hänen ei tarvinnut laittaa 50.000 € alkupääomaa sijoitukseensa.
Mutta ihan samalla tavalla rahastosijoittajan tililtä lähtee 100 euroa joka kuukausi. Iso ero toki on siinä, että hän voi laittaa kassavirran ”tauolle” kun taas asuntosijoittaja ei voi. Isännöitsijä ja pankki alkavat kysellä perään jos vastikkeita ja korkoja ei makseta.
Mutta yhtä kaikki, sekä asunnon että rahaston kassavirrat ovat negatiivisia ja tuoton saa vasta myyntihetkellä. Joskin asuntosijoittaja alkaa saamaan tuottoa kun velka on maksettu, tällöin kassavirta kääntyy runsaasti plussalle. Tätä voi nopeuttaa uudelleenrahoittamalla lainan 5-10 vuoden välein, jolloin kassavirta paranee heti.
Entä minkälaisia tuottoja asunto- ja osakesijoittajat ovat saaneet viime vuosina? Asuntosijoituksen kokonaistuottoa on lähes mahdoton laskea absoluuttisen tarkasti, koska kohteita on niin erilaisia pelkästään kaupunkien sisällä, saatika niiden välillä. Mutta oletetaan, että asuntojen hinnat ovat laskeneet keskimäärin 10 % vuodesta 2022 (jolloin korot lähtivät nousuun). Jokin asunto on saattanut laskea 20 % kun taas toinen ei välttämättä ole laskenut lainkaan.
OMX25-indeksi arvonmuutos taas on helppo laskea. Vuodesta 2022 se on laskenut 5609 pisteestä tämän päivän 4375 pisteeseen, arvonlaskua 22 %.
Näiden kahden melko erilaisen sijoitusinstrumentin tarkka vertailu ei ole helppoa eikä oikein mahdollistakaan blogitekstissä.
Mutta karkealla tasolla voidaan todeta, että OMX25-indeksirahastoon sijoittaneen kassavirta on ollut sama kuin asuntosijoittajan, ja arvonlaskua hänelle on tullut noin 12 prosenttiyksikköä enemmän.
Euroissa mitattuna indeksisijoittajan arvonlasku on ollut 50.000 € * -22 % = -11.000 €, ja asuntosijoittajan 150.000 € * -10 % = -15.000 €. Tässä näkyy miten velkavipu vaikuttaa molempiin suuntiin. Mutta henkisesti asuntosijoittajan voi olla helpompi olla koska kukaan ei huutele joka päivä, että asuntosi arvo on tänään laskenut 0,75 %. Tämän vuoksi asuntosijoituksen huono likviditeetti voi olla sijoittajalle jopa etu; ei tule paniikkimyytyä huonoon aikaan.
Yhteenvetona voidaan kuitenkin todeta, että asuntosijoitus on oikeastaan pärjännyt ihan kohtuullisesti viimeisen parin vuoden aikana verrattuna suomalaiseen indeksisijoittajaan.
Ja loppuun se neljäs ja kenties merkittävin ero asunto- ja osakesijoituksen välillä. Osakesijoitus on varsin huoleton, sillä pörssiyhtiön johto ei soittele omistajilleen kun pääkonttorin vessa on tukossa.
Asuntosijoitus taas vaatii huolenpitoa. Asuntoa pitää hoitaa ja vuokralainen pitää pitää tyytyväisenä, muuten vaihtuvuus ja sitä kautta kulut kasvavat. Tähän ratkaisumme on Huolenpitopalvelu, jonka ansiosta asuntosijoitus on yhtä huoletonta kuin pörssisijoitus. 35 euron palvelumaksu toki vähentää kannattavuutta sen verran, mutta toisaalta huolenpitotiimimme pitää huolen, että vuokra on aina markkinahintainen. Yksikin unohtunut vuokrankorotus saattaa olla 35 euron suuruinen.
Asuntosijoitus vaatii enemmän alkupääomaa kuin pörssisijoittaminen, mutta kuten todettua, siinä on etunsa, ja hyvin hajautetussa salkussa on sekä asunto- että pörssisijoituksia.
Ei kannata siis pelästyä asuntosijoituksen vaatimaa työtä, sen voi helposti ulkoistaa.
