menu_open

Sijoitusasunnon myynti isolla tappiolla - mitä huomioitava

6
forum
|
Uusin: Innilator—1.3.2023 - 12:38

EläkkeelleNeli…

+61
Liittynyt:
2.1.2016
Viestejä:
64

Terve,

Minulla on salkussani ehkä Suomen paskin sijoitusasuntocase ja tarvitsisin vähän henkistä tukea tappioiden kuittaamiseen tai sitten viisaita neuvoja vuokraustoiminnan jatkamiseen. Kyseessä ei ole ainoa vuokra-asuntoni mutta opettavaisin.

Tajusin ensimmäistä kertaa Vuorensolan artikkelista https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kaksi-vuotta-asumista-t… että kun en ole asunut asunnossa kahta vuotta, myydessä koituvat tappiot voisi saada vähennettyä verotuksessa muista pääomatuloista.

Asunto on vanha kaksio junaradan varressa (edit: Uudellamaalla) alueella jossa pyynti/neliöhinnat vaan laskevat vuodesta toiseen. 

Velaton kauppahinta vajaa 10 vuotta sitten: n. 83.500 € jossa yhtiölainaa oli noin tonni ja maksettava kauppahinta noin 82.500 €

+ LVIS-remontti, yhtiölainalla: 27.000 €

+ Julkisivuremontti, yhtiölainalla: 3.000 €

+ Ikkunaremontti, itse maksettu: 1.950 €

+ Asunnon laaja pintaremontti ja AHA-tutkimus, itse maksettu: 3.500 €

Välittäjän arvio kauppahinnasta: 78.000 - 80.000 €

Tällä hetkellä asunto on vuokrattuna ja vuokralla maksan lyhennykset, vastikkeet ja muut maksut ja jää vielä parikymppiä tilille. Eli voisin periaattessa antaa asunnon olla, onneksi siellä on ollut aivan mahtavia pitkäaikaisia vuokralaisia ja ei ole ollut ongelmia, koputetaan puuta.

Mutta jos haluaisin myydä asunnon, miten tappio lasketaan? Yhtiön lainat on tuloutettu ja olen saanut vähentää ne verotuksessa, joten rahoitusvastike lisätään myydessä hankintahinnan päälle, eikö?

Onko laskukaava oikea:

Maksettu kauppahinta 82.500 €

+ varainsiirtovero n. 1.700 €

+ itse maksetut remontit n. 5.500 €

+ tuloutetut rahoitusvastikkeet n. 7.500 €

- arvioitu myyntihinta kun velkaosuus vähennetään n. 50.000 €

= myyntitappio n. 47.000 € jonka saa vähentää seuraavan viiden vuoden aikana pääomatuloista?

 

east Kirjaudu / Avaa tili
26.7.2022 - 15:46
#89070

Tinggeli

+3014
Liittynyt:
30.1.2020
Viestejä:
1939
EläkkeelleNelikymppisenä kirjoitti:
Kyseessä ei ole ainoa vuokra-asuntoni mutta opettavaisin.

Tajusin ensimmäistä kertaa Vuorensolan artikkelista https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kaksi-vuotta-asumista-ta... että kun en ole asunut asunnossa kahta vuotta, myydessä koituvat tappiot voisi saada vähennettyä verotuksessa muista pääomatuloista.

Suosittelen kuuntelemaan Rahapodin jakson "Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214"

https://www.youtube.com/watch?v=fb2NkerAEdg

Tuossa pod:issa olevia asioita mihin voisit kiinnittää huomiota:

  • Tuliko kaikki vähennettävät kulut vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
  • Kuinka saat irroitettua oman rahoitusosuuden  (30% ?) tästä asunnosta ja käyttää sen uusiin projekteihin. Asunto jää sitten itse lyhentämään lainaasa.
east Kirjaudu / Avaa tili
26.7.2022 - 17:39
#89082

Piiparinen

+6
Liittynyt:
12.12.2019
Viestejä:
3

Ei ole vankkaa kokemusta asuntosijoittamisesta eli varauksella vastauksiin, mutta vastaillaan nyt jotain, jos vaikka itsekin oppisi samalla jotain. 
 

Yhtiölainat oli tuloutettu, niin ei lisätä hankintamenoon. Olet niitä jo saanut vähentää pääomaverotuksessa ja loput lainaosuudet jäisi myydessä uuden omistajan eduksi.

Sama mielestäni itsemaksetussa pintaremontissa, jos tehty vuokra-aikana vähennetään vuokratuloista, jos ennen niin saa varmaankin lisätä hankintamenoon.

Olen tuon Hurun nordnet jakson joskus kuunnellut, muistaakseni ihan opettavainen ja kuuntelemisen arvoinen. Noihin rahoitusosuuksien maksimointiin/vivuttamiseen kyllä liittyy riskejä ja ei kaikilla ole halua/tarvetta tai ehkä, jos 40v haluaa eläkkeelle, mulla tuo on jo menetetty.

east Kirjaudu / Avaa tili
26.7.2022 - 19:52
#89086

EläkkeelleNeli…

OP
+61
Liittynyt:
2.1.2016
Viestejä:
64
Tinggeli kirjoitti:

Suosittelen kuuntelemaan Rahapodin jakson "Asuntosijoittaminen haltuun feat. Harri Huru | #rahapodi 214"

https://www.youtube.com/watch?v=fb2NkerAEdg

Tuossa pod:issa olevia asioita mihin voisit kiinnittää huomiota:

  • Tuliko kaikki vähennettävät kulut vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
  • Kuinka saat irroitettua oman rahoitusosuuden  (30% ?) tästä asunnosta ja käyttää sen uusiin projekteihin. Asunto jää sitten itse lyhentämään lainaasa.

Kiitos, Hurun omia podeja onkin tullut kuunneltua (ja tietysti rahapodeja). Olisipa tällaisia ollut enemmän 10 vuotta sitten! Kaikki vähennettävät kulut tulivat vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen tai vuokrasopimusten välissä.

Piiparinen kirjoitti:

Yhtiölainat oli tuloutettu, niin ei lisätä hankintamenoon. Olet niitä jo saanut vähentää pääomaverotuksessa ja loput lainaosuudet jäisi myydessä uuden omistajan eduksi.

Sama mielestäni itsemaksetussa pintaremontissa, jos tehty vuokra-aikana vähennetään vuokratuloista, jos ennen niin saa varmaankin lisätä hankintamenoon.

Jaahas, niinhän se olikin että olen ne kaikki kertaalleen vähentänyt vuokratuloista, eli ei lisätä myyntihinnan päälle. Kiitos kommenteista!

Eli:

Maksettu kauppahinta 82.500 €

+ varainsiirtovero n. 1.700 €

- arvioitu myyntihinta kun velkaosuus vähennetään n. 50.000 €

= myyntitappio n. 34.000 €

Pitää vielä kysäistä paljonko asunnossa on yhtiölainaa jäljellä, viimeksi tarkistin sen joskus 2018-2019 tienoilla.

east Kirjaudu / Avaa tili
1.3.2023 - 09:06
#96101

EläkkeelleNeli…

OP
+61
Liittynyt:
2.1.2016
Viestejä:
64

Vuokralainen lähti, korot raketoivat ja asuntokauppa sakkasi suunnilleen samaan aikaan. Kävin muutaman välittäjän kanssa asunnolla ja arvio oli edellisen 78-80 tonnin sijaan nyt 69-79 välissä. Siitä vielä välittäjän 3500€ pois niin hyvinhän tämä taas meni.

Skenaariot ovat nyt seuraavat:

1) laitan asunnon edelleen vuokralle, toivon että asunto pysyy erinomaisessa kunnossa, korot aikoinaan laskevat ja hinnat mahdollisesti jopa vähän nousevat tästä kuopasta

2) myyn itse "laitaan"

Skenaariossa yksi vuokratulolla maksetaan laina, rahoitusvastike ja kulut ja jää niiden lisäksi vähän tilillekin, riskinä lähinnä asunnon kuluminen. Eli ihan hyvä asuntosijoitustapaus, jos ei huomioida uponneita kustannuksia.

Skenaario kaksi tuntuisi vähän kuopan pohjalla luovuttamiselta, koska jos itse olisin nyt ostamassa sijoitusasuntoa, tällainen remontoitu siisti kohde ~620€/kk vuokralla ja sanotaan vaikka 69 tonnin (44 t€ myyntihinta + 25 t€ yhtiölaina) hinnalla tuntuisi ihan hyvältä sijoitukselta. Mutta onko se kuoppa jos toista laitaa ei näykään vai leikkaanko vaan tappiot. Päätöksiä, päätöksiä...

east Kirjaudu / Avaa tili

Sisältöpoiminta:

Helsingin pörssin tuloskalenteri

east Katso päivämäärät
menu_open
lock Kirjaudu / Avaa tili