Kuitenkin viimeiset 5v olen keskittynyt enemmän metsänhoitoihin ja - kasvatukseen kun lisäpinta-alan ostamiseen. Vielä -17 tekemättömiä raivauksia oli useampi sata hehtaaria, nyt ei rästissä mitään, lisäksi teitä on tehty, ojia kaiveltu XXXkm ja lannoitettu useampi satanen päälle.
Tämä oli myös se alkuperäinen ajatukseni, että lisähehtaarien sijaan panostan metsänhoitoon ja niihin metsäparannusinvestointeihin missä saan hyvän sisäisen koron. Sitten kun aloin tutkia "metsäsijoitusportfoliotani", oli sinne kertynyt syrjäistä ja pientä metsätilaa. Oli taimikonhoitorästiä ja oli pientä kohdetta, mihin tarvittaisiin tienparannusta tai ojitusta. Kun sitten näitä tulevia menoja ja tuloja näppäili excel-taulukkoon ja vertasi sitä siihen, mitä nykyisillä metsätilamarkkinoilla kohteista sai, ei näitä investointeja voinut perustella taloudellisessa mielessä. Eli toisin sanoen tuli "siivottua" salkusta rönsyt pois.
Miksi nyt ajatuksena siirtää osakemarkkinoilta rahaa metsään, on puolustuspelin käynnistäminen nykyisessä markkinatilanteessa. Salkkuni 80 % osakepaino ei monelle palstalaiselle ole kovinkaan suuri allokaatio, mutta oma ajatukseni on pelata puolustuksen kautta nykyisessä markkinatilanteessa.. Toisin sanoen, jos markkinoilta löytyisi kohde, missä 3,5 % korolla metsäsijoituksen voisi tehdä, toimisi se johonkin saakka arvon säilyttäjänä vaikka inflaatio lähtisikin nousemaan. Tosin 3,5 % kohde on aika vaikea löytää nykyisessä markkinatilanteessa, sen myönnän.
Tämä on helppo ymmärtää, varsinkin ulkopuolisena ostopalveluna nuo investoinnit ei ilmaisia ole. Itse olen metsäpalveluyrittäjänä niin monella kauhalla tässä sopassa mukana, että iso osa noista tehdyistä töistä oli kätevä tehdä muun urakoinnin ohessa. Keskittämisedut, urakoiden väliajat yms. oli helppo täyttää kun aina oli jotaki rästihommaa antaa tehtäväksi. Lisäksi kaikenlaiset koneyrittäjät alkaa olla niin tuttuja, ettei välikäsiä tule mihinkään, raskaatkin kemerapaperit voi tehdä itse yms. Näin se sisäinen korko on äkkiä aika paljon suurempi, kuin markkinat yleensä saa.
Kuulostaa Ese siltä, että sinä olet saavuttanut jo sen mikä minulla on tulevaisuuden tavoitteena. Eli siis tilanne missä metsä tuo tasaista kassavirtaa elämän rahoittamiseksi ja pienempi osuus on muissa sijoituskohteissa varmistamassa, jos sattuisi käymään niin, että puumarkkinat syystä tai toisesta sakkaisivat tosi pahasti. Henkilökohtaisesti en ole vielä tuossa tilanteessa ja mietinkin, että olenko edes metsäsijoittaja-nimimerkkiä ansainnut, jos varallisuudesta iso osa on jossain muualla.
Konservatiivisesti rajattuna sijoittamisen tarkoitus on saada voittoa. Joku muu arvo voi olla täysin relevantti , mutta toimitntaa tulisi kutusua jollakin muulla nimellä kuin sijoittaminen.
Kritiikkinä edelliselle on Sijoitustiedossakin toinen hyvä ketju,nimittäin Sijoittaminen itseensä ja läheisiin. Itselleni suora metsäsijoittaminen on nimenomaan tätä.
Olen ennenkaikkea osakesijoittaja joka hakee hajautushyötyä kiinteistösijoittamisesta. Verratessani vuokra-asuntoa ja metsäpalstoja, ensimmäinen tuottaa lähinnä huolta, mutta jälkimmäinen suurta iloa. -Molemmat toki tuottavat. On sääli että metsien hinnat ovat todellakin karanneet järkevän tuottoisan sijoittamisen ulkopuolelle. Monen ketjun kommentoijan tavoin, parasta tuottoa saa tekemällä metsänhoitotöitä nykyisillä palstoilla ja investoimalla kasvuun.
En rakastu lainkaan osakkeisiin, enkä vuoka-asuntoihin. Sen sijaan metsiin tunnustan syntyvän kiintymyksen, on aina hauska palata omalle metsäpalstalle. Vaikka myynti voisi olla rahallisesti järkevää, -oma tilanne on sellainen että jos metsää ei olisi, sitä pitäisi ostaa! Eli lopputulos tuskin muutuisi ainakaan paremmaksi.
Olen ollut innokas sijoitustiedon seuraaja jo jonkin aikaa, mutta nyt sain aikaiseksi hankkia omat tunnukset palstalle, kun metsäsijoitusaihe tuli ajankohtaiseksi. Kysyisin kokeneempien palstaveljien kommenttia ns. jatkuvaan kasvatukseen ja siihen tähtääviin korjuumenetelmiin liittyen. Onko jatkuvakasvatus poimintahakkuineen jne menetelmineen lähinnä metsäomaisuuden väärinkäyttöä? En katso olevani kokenut metsän omistaja enkä etenkään varsinainen metsäsijoittaja vaikka metsää onkin omistuksessa ollut vähäisessä määrin jo varsin pitkään, joten kaikki kommentit ja vinkit otetaan miellään vastaan.
Joudun pian päättämään useammankin kuvion osalta korjuutavan, kun puusto on tullut ja tulossa uudistushakkuuikäiseksi. Vuosia sitten uudistin metsää edellisen kerran ja avohakkuun jäljiltä koin maiseman hyvin lohduttomaksi vaikka sekin metsä nykyisin jo lykkääkin ihan kohtuullista taimikkoa. Tuntuu vaan käsittämättömältä tuhlaukselta antaa ostajalle kasvuiässä olevaa puuta massapuunhinnalla ja kaupanpäälle saa "pilatun maiseman" pitkäksi aikaa. Miten voisin varmistaa, että katkonta tehdään niin, että metsästä poimitaan maksimaalinen määrä tukkia ja terveet kasvavat puut annetaan kasvaa tukeiksi? Mhy on halukas hoitamaan asiaa korjuupalveluna, mutta haluaisin selvitellä muutkin vaihtoehdot. Vai pitääkö vaan taipua ostajien suosimaan päätehakkuuseen?
Jatkuvan kasvatuksen ja perinteisen "tehometsätalouden" paremmuudesta on viime vuosina keskusteltu ja kiistelty, kun metsälaki uudistui 2014. Mielipiteet ovat puolin ja toisin vahvoja ja mieleisiä tutkimustuloksia löytyy puoleen ja toiseen. Metsänomistajan on ensimmäisenä kysyttävä itseltään, että mitä metsänhoidolta haluaa ja mitkä siihen liittyvät arvot ovat. En SuloVilen sinunkaan kirjoituksesta päässyt 100 % varmuuteen ratkaiseeko maisemalliset asiat vai eurot.
Henkilökohtaisesti suurin osa metsäomaisuuteni kuvioista hoidetaan perinteisellä avohakkuu - uudistaminen -ketjulla. Se lienee tullut kirjoittelustani selväksi, että eurot ohjaavat toimintaani.. Käytän toki uudistamisessa mahdollisimman paljon hyödyksi luontaista uudistamista sekä valmista alikasvosta. Olen myös kokeillut metsälain uudistamisen mahdollistaman jatkuvaa kasvatusta, mutta omakohtaiset kokemukset ovat sattuneesta syystä aika lyhyitä. Se kokemus on jo itselle muodostunut, että päätöstä jatkuvan kasvatuksen ja tehometsätalouden välillä on harkittava tapauskohtaisesti. Jos otetaan ääriesimerkkinä 100-vuotias täystiheä kuusikko, minusta ainoa oikea oikea vaihtoehto on lähteä tekemään päätehakkuuta. Jos taas kuviolla metsä on eri-ikäisrakenteinen, missä on paljon elinvoimaista alikasvosta, voi siirtyminen jatkuvaan kasvatukseen olla hyvinkin kannattavaa.
Jos metsä on ns. päätehakkuukelpoinen, metsänhoitoyhdistykset ja metsäteollisuus (sahat ja sellufirmat) helposti suosittelevat päätehakkuuta. Markkinoilla toimii myös jatkuvaan kasvatukseen suuntautuneita yhtiöitä, esimerkiksi Arvometsä. Jos itsellä ei ole kykyä arvioida metsänhoitotoimenpiteitä ja niiden kannattavuutta, voi toki näiltä toimijoilta pyytää näkemyksiä. Varoituksen sanana ehkä se, että toki jokainen sitä omaa agendaansa edistää...
Sitten omia kokemuksia jatkuvaan kasvatukseen siirtymisestä:
- Mikäli puukaupan tarjouspyynnössä lukee jatkuva kasvatus, tarjouksia ei saa vastaavasti kuin päätehakkuuleimikoihin
- Jatkuvan kasvatuksen hakkuissa puun hinta ei vastaa lähellekään avohakkuun hintoja vaan ne pyörivät siinä toisen harvennuksen hintaluokassa, toki kohteesta riippuen
- Jatkuvan kasvatuksen konsultit, esim. aiemmin mainittu Arvometsä, ottaa aika ison "välityspalkkion".
- Jatkuvassa kasvatuksessa hakkuuta ja puunajoa tekevien ammattitaito korostuu kuten myös hakkuun opastus ja valvonta
- Jos oikein pitkään käsittelemättömän kohteen osalta siirtyy jatkuvaan kasvatukseen (tai tekee muuten vaan reilun harvennuksen), riski metsätuhoille kasvaa. Tein itse reilun yläharvennuksen kolme vuotta sitten kuusivaltaiseen sekametsään tavoitteena siirtyä jatkuvaan kasvatukseen. Tällä hetkellä kyseinen kuvio on aika rujon näköinen kun kuuset ovat alkaneet kuivua ja osan niistä on tuuli kaatanut. Seuraava vaihe lienee avohakkuu...Toki on niitä kohteita itselläkin, missä näin ei ole käynyt ja metsä näyttää metsältä.
- Turvemailla, etenkin rehevimmistä päästä olevilla uudistuminen näyttää jatkuvassa kasvatuksessa onnistuvan hyvin ja vesitalouskin on pysynyt lapasessa ilman ojituksia monessakin kohteessa.
Kiitos Metsäsijoittajalle kommenteista ja näkemyksistä. Hyvin saman suuntaista kommenttia mitä olen kuullut Mhy:n kautta tai jostakin toisesta keskusteluketjusta löytänyt. Yleispätevää vastausta ei liene olemassa, vaan jokainen leimikko on arvioitava sen mukaan onko puusto pelkästään tasaikäistä vai onko siinä nuorempaa puustoa riittävästi takaamaan jatkuvaan kasvatukseen siirtymistä.
Yleisesti ottaen sijoittamistani ohjaa puhtaasti tuotto, mutta en hae useinkaan pikavoittoja vaan olen sijoittajan ennemmin sellainen "maratoonari" ja siksi pääosa sijoitusvarallisuudesta on tälläkin hetkellä kiinteistöissä ja asunnoissa. Metsän osalta minua ohjaa kuitenkin enemmän se, millaisen metsän jätän lapsilleni. Nämä metsät, kun on minulla lainassa edeltäviltä sukupolvilta. Haluan kuitenkin siinä sivussa tehdä liiketaloudellisesti järkeviä päätöksiä ja nauttia säännöllistä tuottoa, jota voin sitten sijoitella muualle tuotolla, joka paremmin täyttää tuottovaateeni ja kohteisiin jotka osaan paremmin. Metsävarallisuus palvelee kyllä myös hajauttamisessa. Maisemalliset arvot ovat siksi merkityksellisiä, että joudun säännöllisesti näkemään noita metsiä, kun hoidan rakennuksien, peltojen ja vapaa-ajan asunnon vuokrausta, jotka rajoittuvat näihin metsiin. Onhan se vuokralaistenkin mukavampi nähdä muutakin, kuin hakkuuaukeaa.
Olisin vielä kysynyt noista katkontamatriiseista, kun missään ei oikein ole aukaistu niiden sisältämiä miinoja. Kaikki ostajat puhuvat ainoastaan kantohinnoista, mutta tuloissa taitaa isoimmat erot tulla siinä miten katkonta on hoidettu? Onko jokin esimerkki hyvin laaditusta tarjouspyynnöstä tms.? Harvoin puukauppaa tekevä tulee äkkiä uskoneeksi yhtä ostajaa tai Mhy yhteyshenkilöä ja kuten todettu, jokaisella on omia agendoja.
Metsäsijoittaja avaa mielestäni hyvin noita eri vaihtoehtoja. Itse olen hyvin samoilla linjoilla. Yläharvennus sopii joillekin hyväpohjaisille kohteille, missä kehityskelpoista puustoa riittävästi tulossa. Kokonaiskuvassa näen yläharvennuksen ja monet kustannuksia karttavat hoitomallit lyhytjänteisinä hyvän taloudellisen tuloksen tuojina. Kassavirtahan niillä saatetaan saada ihan hyväksi joksikin aikaa ja pääoman tuottoa parannettua (metsään sitoutunut pääoma pienenee), mutta eurot kuitenkin ratkaisevat pitkässä juoksussa.
Minustakin metsäsijoittaja avasi hyvin ajatuksia, ainoastaan yhden pointin haluan lisätä. Jatkuva kasvatus johtaa väkisin kuusettumiseen, kuusi kestää meidän puulajeistamme parhaiten varjoa ja kilpailua isompien puiden kanssa. Koivu ja mänty ei tähän pysty. Myös puunjalostuksen tuomaa kasvunopeutta ei saada, koska jalostettua siementä/tainta ei käytetä. Pidemmässä, edes 60v ajanjaksossa en saa laskettua jatkuvaa kasvatusta kannattavammaksi, siinä ajassa jo Keski-Suomen MT-pohjalla saa täyden kierron istutuskuuselle.
Metsäsijoittajalle, siinä mielessä olet oikeassa että suhteellisen tasaista tuottoa tulee. Tavoitteenani on kaikki sijoitukset saada velattomaksi, vaikka tällä korkotasolla lainojen nopeahko lyhentäminen ei fiksuinta olekaan. Mutta muutaman vuoden päästä voin halutessani heittäytyä täysin metsätulojen varaan. 😊
Kuinka isolla lainavivulla ostatte metsätiloja ja minkälaisia lainasopimuksia teillä on korkojen ja takaisinmaksuaikojen suhteen?
Olen itse miettinyt metsätilan ostaminen ja yleensä laskenut NNA-menetelmällä ja noin 5 % laskentakorolla ja tehty kassalaskelma ennen kun tarjous on tehty. Ei ole vielä tullut metsäpalsta portfolioon. Menetelmä antaa hyvän vinkin palstan arvosta mutta kassalaskelma näyttää aika paljon huonommalta aloittelevalle metsäsijoittajalle kun lyhennykset ovat aika meheviä ja saa odottaa 5/10/15 vuotta jotain tuotosta siitä palsasta.
Vertaan asuntosijoittamiseen jossa on aika vakaita tuloja joita maksaa velan. Olisi vaan hauskempaa olla metsässä ja omistaa metsää kuin vuokraa asuntoja vieraille ihmisille. :)
Kuinka isolla lainavivulla ostatte metsätiloja ja minkälaisia lainasopimuksia teillä on korkojen ja takaisinmaksuaikojen suhteen?
Ainakaan minulla ei ole tähän yhtä kaavaa, vipua on ollu 0 -100% vaihdellen tilasta ja omasta käteiskassasta. Myös lainat ovat nyt ja ovat olleet 2 -15v bulletteja tai 10-15v tasalyhennyksiä, maksu kerran vuodessa. Marginaalit olemassa olevissa metsälainoissa näyttäs itselläni olevan 1,5 -2,2%
