Cityvarasto

Cityvaraston omistamien kiinteistöjen arvoksi oli arvioitu 30M (vaikea sanoa onko tässä vedetty kotiinpäin) ja velkaa on 5M. Vipua siis n. 5M, joten valutaatio 24M tulee velattomasta omaisuudesta. 30% käyttökate johtuu ainakin osittain siitä etteivät toimipisteet ole täynnä. Nykyisillä toimipisteillä päästään 50%:iin kun täyttöaste kasvaa. Tämäkin tosin pienempi kuin referenssiyrityksillä, mikä on huono merkki.

Itse päädyin sijoittamaan, koska uskon sektoriin ja toiminta on joka tapauksessa kannattavaa kasvusta huolimatta. Jos kelkkaan pääsee mukaan kiinteistöjen velattoman arvon mukaan, on mielestäni reilu peli. Toivottavasti niitä ei vaan ole arvioitu pahasti yläkanttiin...

Nopealla googlauksella löytyi seuraava tiedo yrityksestä:

Taseen loppusumma  2013 - 2 978 t€ (ks. http://largestcompanies.fi/yritys/Cityvarasto-Oy-1309688/tilinpaatos-ja-tunnusluvut)

En jaksa kaivaa 2014 vuoden tietoa, mutta ellei kiinteistöjä ole ostettu 2014 vuoden aikana yli 25 miljoonalla eurolla niin veikkaanpa että tuo 30 miljoonan euron arvio koko kiinteistömassasta lienee täysin hatusta vedetty..  Ja jos velkaa on vain 5 millin edestä niin aika paksu lompakko pitäisi omistajaporukalla olla.

Saako tuolta Invesdorin kautta muuten tilinpäätöstietoja tai -analyysejä sijoituskohteista? Vai välittävätkö he lähinnä yritysten tuottamaa markkinointimatskua?

Kyllä Invedorin kautta saa ihan asialliset materiaalit (taseet ym.) kun vain kirjautuu sisään. Ei noita sentään pelkästään hypen perusteella tarvitse arvioida :)

Aivan tuulesta hinta-arviota ei ole temmattu. Mukana on toimipaikkakohtainen, Habitan vahvistama arvio (kiinteistövälittäjien vahvistukselle en sinänsä paljoa painoa anna). Toimipisteistä on eritelty mm. pinta-ala, markkinapvuokra, tuotto/v. Keskiarvoksi muodostuu reilu 800€/neliö, mikä on hyvällä paikalla olevalle varastotilalle ihan kohttulliselta kuulostava.

Citystaff on yhdistynyt Cityvarastoon, mikä hankaloittaa selvittelyä - osa on tiedoista on erillään ja osa samassa. Viimeisimmän tilinpäätöksen mukaan velkaa on 5 013 273. Cityvaraston omistuksessa on yhteensä 35 745 neliötä, joten reilu 800€/neliö hinnalla arvoksi tulee 30M.

Tasetta sotkee se, että toisin kuin pörssiyhtiöt, Cityvarasto saa tehdä vähennyksiä kiinteistöistä. Verotuksen takia se luonnollisesti tekee maksimipoistot joka vuosi. Tällä on ratkaiseva vaikutus lukuihin ja sen takia sitä ei voi suoraan verratu pörssiyhtiöihin. Kiinteistöistä on siis joka vuosi 1999 lähtien tehty 7% poisto, mikä pienentää tasetta, vaikka todellisuudessa tase on kasvanut kun kiinteistöjen arvo on noussut. Päälistalla Cityvarasto joutuisi kirjaamaan IFRS mukaan, ja silloin tase pitäisi laskea markkina-arvon mukaan, eikä poistoja voi tehdä.

Tämä case vaatii paneutumista, mutta ainakin itse olin tyytyväinen lukuihin kun niitä yhden aamupäivän pyörittelin.

Ihan hyviä pointteja. Jos tosiaan noin että valuaatio on suurinpiirtein opon (kiinteistöjen markkina-arvolla) verran ja kiinteistöt ovat suht hyvillä/kysytyillä paikoilla ni ei tuo kovin riskinen sijoituskohde ole.

Toisaalta myös muut pörssin kiinteistösijoitusfirmat ovat mukavasti alle opon hinnoiteltuja, eli tuloksentekokyky lopulta ratkaisee mihin kannattaa pelimerkit laittaa.

Jos siirtymä IFRS:ään tulee niin mätkähtääkö tuosta yhteisövero maksuun koko "arvonnousulle" kun kiinteistöt kirjataan taseessa markkina-arvoon?

Joo, aika näyttää kannattiko :)

Minulla ei ole hajuakaan miten IFRS:ään siirtyminen käytännön tasolla tapahtuu ja miten arvonnousu siinä tilanteessa vaikuttaa verotukseen tms. Olisi muutenkin kiinnostavaa tietää mitä kaikkea sijoittajan kannalta huomioitavaa tilinpäätösmallin vaihtamiseen liittyy, jos joku viisaampi jaksaisi asiaa valaista.
 

Tässä taitaa olla vähän vastaava case- esimerkki VVO:n osalta:

http://vuosikertomus2015.vvo.fi/q1/taulukot/liitetiedot/siirtyminen-ifrs-standardeihin/sijoituskiinteistot

"Konserni on päättänyt soveltaa sijoituskiinteistöjensä arvostamiseen IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tämä lisäsi VVO-konsernin kiinteistövarallisuuden tasearvoa 1 326,3 miljoonaa euroa 1.1.2014 ja tästä johtunut laskennallisen verovelan (20 %) lisäys oli 288,3 miljoonaa euroa."

Eli voisi olettaa että tuosta kunnon veroräpsyt tulee myös Cityvaraston kohdalla.

VVO:n kohdalla tosin näyttää laskennalliset verovelat olevan kirjattu pitkäaikaisiin velkoihin, enkä nyt itse näiden pohjalta päässyt kiinni että milloin nuo verot realisoituvat lopulta maksettavaksi. Onko vuoden parin sisällä? vai roikkuuko laskennallinen verovelka taseessa kunnes kiinteistöjä realisoidaan?