Suomen asuntomarkkinat ovat mielestäni varsin tehottomat eli fundamenttitekijät eivät välity hintoihin kovinkaan hyvin, saati nopeasti. 1980-luvun lopulla asuntomarkkinat tehostuivat hetkellisesti. Pääomien saatavuus muuttui markkinaehtoiseksi ja luottojen kysyntä nousi huimasti. Mutta niin nousi asuntotuotantokin. Esimerkiksi vielä vuonna 1990 Suomessa myönnettiin rakennuslupa melkein 58 000 uudella asuinrakennukselle kokonaispinta-alana 6,2 miljoonaa neliömetriä.
1990-luvun lama romautti luottojen kysynnän ja sitä myöden asuinrakentamisen. Em. rakennuslupia myönntettiin enää 18 800 vuonna 1995 ja neliömäärät laskivat vastaavasti kolmasosaan. Mutta tämän jälkeen tilanne normalioistui: talous kasvoi, korkotaso aleni ja rakennustuotanto elpyi.
Olennaista kehityksessä oli se, mitä tapahtui rakentamisen kokonaismäärille: ne jäivät huomattavan alhaisiksi ja vakaiksi huolimatta voimakkaasta talouskasvusta, alhaisesta korkotasosta ja ennen kaikkea pidentyneistä laina-ajoista (keskimääräinen laina-aika kasvoi 2000-luvun vaihteen ympärillä seitsemästä vuodesta kahteenkymmeneen vuoteen ja tämä luonnollisesti tarkoitti lainasummien eli asunnon ostovoiman huomattavaa lisäntymistä).
Asuntotuotanto jumitti 30 - 35 000 uuden asuinrakennusrakennuksen ja noin 4,5 miljoonan neliömetrin välille yli vuosikymmeneksi! Samaan aikaan Suomessa tapahtui voimakas sisäinen muuttoliike kasvukeskuksiin, minkä luulisi vauhdittavan rakentamista. Mutta ei. Asuntoja tuotettiin joka vuosi suunnilleen saman verran riippumatta siitä, miten paljon niitä kysyttiin.
Vasta 2008 toi muutoksen, kun finanssikriisin myötä rakentaminen jälleen romahti. Mutta se romahti paljon matalammalta tasolta kuin 1990 ja toipui matalaan 30 000 tasoonsa lähes samantien. Hintavaikutus jäi näin ollen pieneksi. Varsinkin kun korkotaso laski samalla kertaa viidestä yhteen prosenttiin.
Tästä kaikesta johtopäätös on se, että asuntoja ei ole Suomessa 25 vuoteen tuotettu läheskään kysyntää vastaava määrä. Seurauksena on ollut hintojen nousu. Tämä on selvä kuplan merkki.
Toisaalta asuntojen hinnat ovat noudattaneet varsin tarkasti ansiotasokehitystä. Siis asuntojen hintojen suhde palkkoihin ei ole suurestikaan noussut. Tämä taas kertoisi siitä, että suurta kuplaa asuntomarkkinoilla ei ole.
Suuri riski on siinä, että asuntojen hinnat on velkavivutettu. Jos tuleva ansiokehitys ei olekaan odotusten mukainen, purkautuu vipu kovana hintojen laskuna, kuten kävi Nokian osakekurssille 2001 jälkeen.
Asuntosijoittamisen suuri etu muihin sijoitusmuotoihin on sen inflaatiosuoja. Noin kolmannes tuloista menee asumiseen lähes kaikilla. Myös niillä, joiden asunto on oma ja velaton (=vaihtoehtoiskustannus). Asunnolla on käyttöarvo, joka säilyy aina, kunhan asunto on hyvällä paikalla. Tätä etua on vaikea mitata rahassa, koska hyperinflaatiotilanteet ovat harvinaisia ja niiden riskiä on vaikea arvioida.
Kokonaisuutena olen pitänyt Suomen asuntomarkkinoita em. syistä erittäin suuririskisinä jo vuodesta 2005, jolloin näitä lukuja ensimmäistä kertaa kunnolla laskin. Olen ollut väärässä pitkään, mutta samalla myös aktiivisesti asuntomarkkinoilla, joskin rajatulla riskillä. Sama pätee kohdallani jatkossakin. Mikään ei ole antanut aiheitta muuttaa em. käsityksiäni koko tänä aikana.
En omista asuntoa, koska kuvittelen saavani paremman tuoton muualta. Näin on toistaiseksi käynytkin.
Mihin vanhat käyrät korreloivat ei ole minulle sijoituspäätökseen vaikuttava tekijä juuri missään instrumentissa. Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä vai miten se nyt menikään.
Asuntolainojen korkovähennys laskee lähes 100% varmuudella ellei poliitikot keksi jotain todella typerää ja kaavoitukseen tullee joskus jotain valoa. Tässä on jo liikaa laskupainetta, että edes harkitsisin asuntosijoittamista, joka on remonttitaidottomalle ja -haluttomalle muutenkin liian työlästä.
Omistusasumista on suosinut asuntotulon verottomuus eli se, että omassa asunnossa asumista ei veroteta. Täydellisilla markkinoilla tämä etuus olisi toki kapitalisoitunut hintoihin.
Suomalaisen yhteiskunnan korkoherkkyys on kasvanut velkaantumisen myötä. Valtiolla on 100 mrd e velkaa, samoin asuntovelallisila. 1 % korkotason nousu leikkaa 2 mrd e saamapuolelta eli 1 % BKT:sta. Valitettavasti tulopuolella olevat n. 100 mrd e sijoitusvarallisuutta eivät täysimääräisesti hyödy korkotason noususta, koska varat ovat pääosin käyttelytileillä.
Asuntomarkkinoista on sijoittamisen yhteydessä välttämättä todettava selvät hinnoitteluvirheet, jotka liittyvät remontteihin ja tontin arvoon. Etenkin Helsingissä huomattava osa asunoista on vuokratontilla. Näissä maapohjan omistaa yleensä kaupunki ja se on vuokrattu yleensä 50 vuodeksi, minkä jälkeen sopimus on uusittava uusin ehdoin (tai palautettava tontti puhtaana, lukee vuokrasopimuksessa:). Vaikka onkin luultavaa, että vuokrasopimus uudistuu ja ok-ehdoin, ei vuokratontilta kannata asuntoa yleensä ostaa. Syynä on se, että tontin osuus kauppahinnasta on ei välity täysimääräisesti hintoihin. Toisin sanoen ymmärtämättömät ostajat maksavat liian paljon vuokratontilla olevasta asunnosta tai talosta suhteessa omalla tontilla olevaan.
Vuokratontin merkityksen vs. oma tontti ymmärtää hyvin näin:
Uskottavassa esimerkissä tontti maksaa 700 euroa asuinneliöltä kokonaishinnan ollessa 4000 euroa asuinneliöltä. 50 vuoden aikana, 2 % vuosi-inflaatiolla tontin nimellishinta on noussut 700 eurosta 1884 euroon. Entä itse rakennuksen? Mikä on sen omaisuuden nimellishinta, minkä itse asiassa omistaa? Alkutilanteessa se oli 4000-700 = 3300 euroa. Nouseeko itse rakennuksen nimellishinta vastaavasti? Vastaus on ei. Asuinrakennus näet kuluu. Mikäli rakennukselle ei tehtäisi mitään, siis investoitaisi remontteihin, on uskottavaa, että 50 vuodessa 3300 euron neliön hinta puolittuisi kulumisen seurauksena.
50 vuoden kuluttua vuokraa olisi maksettava 1884 euron nimellishintaisesta tontista ja asuttava 1650 euron arvoisessa rakennuksessa, kun alkutilanteessa suhde oli 700 vs 4000.
Omistamalla tontin nimellishinnan nousu koituu (verotta!) itselle hyödyksi. Toisin sanoen tontti on se investointi, joka turvaa inflaatiolta. Asuinrakennus taasen on kestokulutushyödyke, jota on jatkuvasti remontoitava eli maksettava lisää, jotta sen arvo säilyisi.
Moni omistusasuja ei tätä ymmärrä. Heille koti on oma, kunhan seinät ovat omat. Taloudellisesti rationaalisesti suhtautuvalle asunnosa kiinteää omaisuutta on tontti ja itse rakennus on kulutusta varten. Remonttien hinnat kun nousevat inflaation tahdissa, joten omistusasumisen hyödystä menetetään ajanoloon huomattava osa asuessa vuokratontilla.
Tähän poikkeuksia ovat erittäin hyviltä paikoilta erittäin halvalla vuokratut tontit. Esimerkiksi eräät Helsingin Hitas-asunnot ovat olleet kultakaivos omistajilleen, koska tontit on vuokrattu erittäin halvalla, mutta niiden edelleenvuokrausta ei ole estetty. Nämä tilanteet ovat kuitenkin erityisiä ja harvinaisia. Paljon tyypillisempiä ovat suhteellisen kalliilla vuokratut tontit ja lähellä omilla tontilla olevat asuntojen myyntihinnat.
Toinen tyypillinen hinnoitteluvirhe liittyy remonttien hinnoitteluun. Jos putkiremontti on tulossa 10 vuoden päästä, siitä ei edes myyntiesitteissä mainita. Nykyisellä ehkä noin 2,5 %:n kokonaiskorkokannalla 10 vuoden päästä tapahtuvan 1000 e/m2-remontin nykyarvo on 1000/1,025^10 =781 e. 10 vuoden päässä oleva putkiremontti tulisi siis hinnoitella 78,1 %:sti jo nyt hintaan. Näin ei havaintojeni mukaan tapahdu, vaan 10-20 vuoden päässä putkiremonttia olevat kohteet myydään suunnilleen samaan hintaan kuin hiljan putkiremontoidutkin.
Itse taidan siirtyä jossain vaiheessa asuntovelalliseksi ihan siitä syystä, että 25-30v laina-ajalla lainanlyhennyserä (+vastike) on about samaa luokkaa markkinavuokrien kanssa. Myöhemmin pitkälle maksettu oma asunto voisi myös toimia vakuutena edullisille sijoituslainoille (mikäli osakkeet käyvät kovin edullisiksi). Totta kai tilanne voi muuttua ja korot nousta sekä asuntojen hinnat romahtaa.. mutta ei tässä ennenkään ole kaihdeltu riskejä.
Juuri tämän takia, ja erityisesti sen takia, että tilanne on kestänyt niin pitkään, asuntojen hinnat ovat niin valtavan paljon kalliimat kuin niiden rakennuskustannukset.
Vuosikausien lopputulemani samasta asiasta on tämä: asuntotuotanto on kilpailun rajoittuneisuudesta johtuen ollut kroonisen alhaista. Tästä syystä ylikysyntä on vallinnut vuosikymmeniä. Tästä syystä johtuen hinnat ovat karanneet valtavan paljon tuotantokustannusten yläpuolelle. Tulevina vuosikymmeninä Helsingin seudulle tulee satoja tuhansia uusia asuntoja kaavoituksen myötä. Hinnat tulevat laskemaan. Koska? Sitä en tiedä, enkä yritäkään, mutta asuntoinvestointi on -EV, mikäli edellinen pitää paikkaansa. Jos ei pidä, olisin hyvin kiitollinen faktoista, jotka eivät tätä käsitystä tue.
Tonttien määrä kasvaa rajusti. Kalasatamaan tuli juuri 20 000 ihmistä lisää, samoin Jätkäsaareen. 2040 mennessä pk-seudulle tulee 400 000 lisää asukasta kaavan mukaan, josta pelkästään Helsinkiin yli 100 000.
Entä kun pelkästään Helsingin väkiluvun ennustetaan ilmeisesti kasvavan peruskäyrän mukaan 150 000:lla henkilöllä vuoteen 2040 mennessä ja Helsingin seudun väkiluvun 300 000:lla henkilöllä vuoteen 2040 mennessä? Väestömäärä voi tietysti kasvaa nopeammin tai hitaammin kuin ennusteet, mutta jos tuo keskimääräinen ennuste toteutuu ja asuntoja tuotetaan Helsinkiin päälle 100 000 kpl ja Pk-seudulle 400 000 kpl niin eihän se riitä tyydyttämään kysyntää niin paljoa, että hinnat hirveästi laskisivat. Pikemminkin vaikuttaisi siltä, että juuri ja juuri pystytään vastaamaan akuuteimpaan kysyntään Helsingissä ja kaikki menee kuumille kiville mitä tulee. Vai ?
Kaavoitus perustuu juurikin väestökasvuun. Koska asuntomarkkinat eivät ole toimineet vuoden 1990 jälkeen (jolloin asuntotuotanto oli tuplat sen jälkeisestä ajasta), on kaavoitus ja tuotanto koko ajan laahannut kysyntää perässä. Tästä seurauksena on ollut kova hintojen nousu. Asumisväljyys tai -taso eivät ole juurikaa nousseet. Joskus tilanne tasoittuu ja tällöin asumisen hinta lähenee tuotantokustannuksia.
Helsingin väkikulu on kasvanut 2000-luvulla noin 60 000:lla. Tästä puolet on mamuja. Samaan aikaan Helsingin nettomääräinen verokertymä muutosta on -400me/vuodessa. Noin 4 %-yks. kunnallisveron verran on siis maksavia asukkaita muuttanut pois samaan aikaan, kun saajia on tullut lisää.
Helsingissä ei-suomen ja ei-ruotsinkielisten osuus on nyt 13 % ja osuus kasvaa vauhdilla ollen noin vuonna 2030 25 %. Suurimpina ryhminä afrikkalaiset, arabit, virolaiset ja venäläiset.
Olettaisin "Annan" olevan Pokeritiedon "Anna_Q". Huomiona Pokeritietoon kirjoittamastasi: nimenomaan Helsingin keskustassa asuntosijoittamisen näkymät ovat erittäin heikot. Huomaat tämän, kun alat laskea todellisista kohteista kannattavuusarvioita. Paremmat kohteet löytyvät pk-seudun työsskäkäyntialueelta, mutta eivät Helsingin kantakaupungista.
Lisäksi on todettava, että puun ei tarvitse hengittää, jotta se ei homehdu. Tiiviin talon voi rakentaa, kunhan kosteus pääsee ulos. Se, että se ei ole päässyt, on tyypillisesti ilmanvaihtoon liittyvä ongelma, eikä niinkään tiivistysratkaisuihin.
http://www.rintamamiestalo.fi/viewtopic.php?t=14352&f=17 Tuossa on yksi surullinen tarina miten hyvä talo on pilattu remontilla asuinkelvottomaksi. En osaa liittää kuvaa tänne, mutta toisessa kuvassa ekalla sivulla näkyy kaksikin karmeaa remppavirhettä. Toivottavasti saivat kaupan purettua.
(Ostajan kannattaa olla tarkkana mitä ostaa. Usein homeongelmaa ei näe päällepäin, vaan se tulee sitten jossain vaiheessa ikävänä yllätyksenä, kun etsitään syyllistä mystiselle sairastelu- ja allergiakierteelle.)
Se on muuten aika sairasta että 20% Suomen rakennuskannasta kärsii homevaurioista. 60-, 70-, 80-, ja 90-luvuilla rakennettiin huonosti, enkä kyllä viitsisi koskea 2000-luvullakaan rakennettuihin elementtitaloihin.
Omassa asuntokaupassani päätin välttää homepommin ja ala-arvoisen rakentamisen suon katselemalla vain ennen 1950 rakennettuja asuntoja. Luulisi myöskin että Jugend- ja art deco-ajan asunnot pitävät arvonsa paremmin, koska niitä ei enää tule lisää. Kukaan ei enää rakenna puolenmetrinpaksuisia tiiliseiniä (ja naisena minulla on pahanpuoleinen fiksaatio seiniin :D).
Toisaalta, ns tuulipuvut -suuri massa- lopulta päättävät asuntojen hinnat, ja he eivät ymmärrä laadukkaan rakentamisen perään sen enempää kuin eivät tajua putkirempan kustannuksien tai vuokratontin vaikutusta asunnon todelliseen arvoon.
Itsellänikin on muuten ollut sellainen ajattelutapa, että tontti merkitsee paljon ja asunto tulee siinä kyljessä. Koska tontin arvo kasvaa ja ei tarvitse rempata. Ehkä tässä jonakin päivänä vielä pääsee ostamaan sen oman tontin ja rakennuttamaan kämpän. :) Tuon saavuttaakseen pitäisi varmaan opetella osakesijoittamisen abc ja vähän enemmän...
1970-luvulta alkaen on mennyt paljon pieleen. On keskitytty välittömään energiansäästöön kaiken muun kustannuksella.
Vanhojen talojen osto vastaa vanhojen autojen ostoa. Molemmissa voi tehdä hyvät kaupat, jos tietää, mitä tekee. Toisessa vain riskit ovat monikymmenkertaiset. Hämmästyttävästi vanhat asunnot silti kelpaavat monelle. Itse rajaan oikotiellä aina rv. 2004-, kun katson asuntoja. Riittävää hyvitystä en mielestäni saa sitä vanhemmista asunnoista. Riskipreemio pitäisi olla selvä, jotta kiinnostaisi.
Kerrostaloasunnot ovat helpommin analysoitavissa. Perusrempat ovat samat ja niiden tekoaika kertoo vähänkin ajattelevalle helposti, onko hinta kiinnostava. Monesti ei ole.
Mitä homeeseen tulee, niin jännä siinäkin suomalainen asenne. Olen itse asunut Belgiassa, Vietnamissa ja nyt Itävallassa. Käytännössä läpihomeisia maita. Suomalaisella vouhutuksella pitäisi purkaa lähes kaikki rakennukset. Vaan kaipa tässäkin on joku löytänyt markkinaraon ja saanut yliherkät asiakkaikseen. Osaamista sekin.
Siksi ostinkin kerrostaloasunnon koska halusin ostaa jotain jota ymmärrän. Ovat helposti arvioitavissa ja hahmotettavissa. Ihmettelen miten voi olla että toisinaan huonoa ja hyvää (putkirempattua ja remppaamatonta etc.) kämppää myydään samalla hinnalla. Alakerrastani myytiin samankokoinen kämppä 29 % kalliimmalla kuin mitä maksoin omastani. Tässä oli neliöhinta 5000 e per neliömetri ja ilmoitus ehti olla näkyvillä vain 24h ja oli jo monta ostotarjousta.
Upouusikin asunto voi olla riskiostos, kun piileviä vikoja saattaa olla ja rakennusyhtiöiden kanssa joudutaan tappelemaan että saadaan korjatuksi. Muovimatto laitetaan sementin ollessa vielä märkä ja eristevillat jätetään sateeseen kastumaan... Sitten on upouusi talo heti alkujaan homeessa.
Ja mitä homeeseen edelleen tulee, niin itse asuin elämäni ensimmäiset 16-v läpihomehtuneessa talossa, kunnes muutin pois. Se oli todella toksinen läävä... ulkopuolellakin haisi jo. Sanomattakin selvää että täysin arvoton ja ei siellä olisi edes saanut asua. Poispäästessäni paranin allergioistani - olivat homemyrkkyjen aiheuttamia.
No tuo menneisyys opetti että koitan ottaa asioista selvää ennen kuin hutkin. :) (Huumorintaju olisi ollut koetuksella jos olisin vielä päätynyt ostamaan homekämpän.)
Tämä ja pokeritietoon laittamasi viesti harvinaisen lämmittäviä termin negatiivisessa sävyssä. En yleensä jaksa lähteä näihin edes kommentoimaan, mutta lyödään nyt taas kerran itseään vähän polveen:
Omassa asuntokaupassani päätin välttää homepommin ja ala-arvoisen rakentamisen suon katselemalla vain ennen 1950 rakennettuja asuntoja.
Toivottavasti olet tyytyväinen ja tuli hyvät kaupat. Itse neuvona taas tuo on juuri käänteinen siihen miten kannattaa toimia. Kerrostaloissa toki menee vanhemmatkin, mutta omakotitaloissa ei vanhempiin pitäisi sotkeutua ellei satu itse olemaan alan ammattilainen ja osaa arvostella ratkaisuja, rakennusosien käyttöikiä ja järkeviä korjausmenetelmiä.
Kerrostalojen osalla yli 50 vuoden käyttöikämitoitusta on oikeastaan vaan rungolla ja perustuksilla, joten niistä vanhemmistakin voidaan vielä leipoa ihan toimivia. Ja kun nuo yleensä tuppaavat olemaan aika iskevillä paikoilla, niin siksi niitä kannattaa remppailla yli tehokkaan käyttöiänkin.
tuulipuvut -suuri massa- lopulta päättävät asuntojen hinnat, ja he eivät ymmärrä laadukkaan rakentamisen perään
Huoh. Tuossa lauseessa olet muuten tietämättäsi oikeassa. Ennen varsinaiseen asiaan menemistä erikoishuomio: Tuo "Tuulipuku"-sanan käyttö on muuten viime aikoina lisääntynyt seuraamillani nettifoorumeilla. Sanahan sisältää oletuksen, että sen käyttäjällä on jotain keskimääräistä parempaa tietämystä tai osaamista ja suurin osa väestöstä ei sitten tajua yhtään mitään. Eli mielestäni sen käyttö on osoitus itsekeskeisyydestä ja muiden aliarvioinnista.
Näissä nettikeskusteluissa on tyypillisesti pahoja yleistyksiä ja tuo eri vuosikymmeniin jako on yksi sellainen. Eri aikakausina on tietenkin rakennettu eri tyyleillä, mutta tuomitsemalla esimerkiksi 70-luvulla rakennetun talon on kyse samasta kuin naisen määrittely tyhmäksi hiuksen värien perusteella. Kyse on rakenneratkaisuista. Niissäkin vielä kuhunkin ratkaisuun liittyy useita tekijöitä joista sitten riippuu onko ratkaisu ko. rakennuksessa hyvä vai ei. Jos halua keskusteluun on, niin voin jatkaa jonkun rakenneratkaisun osalta, mutta en minkään rakennusvuoden perustelua hyväksi tai huonoksi.
Muutama muistaakseni toisaalla esittämäsi väärinkäsitys lyhyesti oikaistuna:
"Elementti on jotenkin paha asia tai liittyy homeeseen. " Paikallavalurakennuksessa ja elementtirakennuksessa ei ole rungon suhteen juurikaan väliä. Molemmat kestävät mitoitetun käyttöikänsä eikä oikein tehtynä kummallakaan ole mitään tekemistä homeiden kanssa. Betoni ei homehdu.
"Tiiveys on paha asia" Oikeasti asia on juuri päinvastoin. Tiiveys on terveellisen rakentamisen perustekijöitä ja Suomi on asiassa alan edelläkävijä. Jos vanhemmasta rakennuskannasta löytyy hyväkuntoisia yksilöitä, niin se ei johdu siitä, että ne ei olisi tiiviitä vaan hyväkuntoisuus on saatu siitä huolimatta. Sanaa "hengittävyys" ei oikestaan saisi edes käyttää tuossa yhteydessä, mutta tiedän, että asiantuntijapiireissäkin on muutamia tahoja jotka terniä lobbaavat ja sotkevat viattomien asiakkaiden päitä.
Tuossa homehysteriassa on kauan aikaa sitten ylitetty terveen järjen raja. Helsigin yliopisto on tutkinut homeoireita ja niiden kanssa korreloivia tekijöitä. Kun itse kuulin ensikäden tietoja tutkimuksesta, niin kaikkein eniten oireita aiheutti työpaikoilla tieto, että kohteeseen on tulossa homemittaus. Kuusi yleisintä syytä olivat kaikki samanteemaisia.
Kerrostaloissa toki menee vanhemmatkin, mutta omakotitaloissa ei vanhempiin pitäisi sotkeutua ellei satu itse olemaan alan ammattilainen ja osaa arvostella ratkaisuja, rakennusosien käyttöikiä ja järkeviä korjausmenetelmiä
-Näinpä, en olekaan alan ammattilainen joten en mene sotkeentumaan omakotitaloihin. Valitettavasti en arvosta nykyrakentamista kovin korkealle. Pahoittelen jos tämä lämmittää, ja toki saa vastaankin sanoa ja kommentoida. Minulla on tällaiset mielipiteet, voithan yrittää järkevällä argumentoinnilla osoittaa että olen väärässä. Minä saatan ihan muuttaa mielipidettänikin, jos joku tarpeeksi hyvin asiat perustelee. :)
Kerrostalojen osalla yli 50 vuoden käyttöikämitoitusta on oikeastaan vaan rungolla ja perustuksilla, joten niistä vanhemmistakin voidaan vielä leipoa ihan toimivia. Ja kun nuo yleensä tuppaavat olemaan aika iskevillä paikoilla, niin siksi niitä kannattaa remppailla yli tehokkaan käyttöiänkin.
-Kai se halvemmaksi tulee vaihtaa kerrostaloon putket etc. kuin rakentaa uusi? Ennenvanhaan rakennettiin kestämään satoja vuosia. 50:nen vuoden asunnon tehokas käyttöikä runkoineen päivineen on nykyajan inhottavaa kertakäyttökulttuuria. Helsinki on nuori kaupunki, mutta kun käy vaikka Tallinnassa tai jossain muualla, niin sieltä löytyy kivitaloja - siis ihan kivestä, ja toki myös tiilestä - jotka tulevat kestämään rungoltaan täysin priimakuntoisina seuraavatkin parisataa vuotta. En voi mitään sille, että inhoan sitä kun kaikki rakennetaan hajoamaan, jopa talotkin. Mitä järkeä on rakentaa asunto jonka käyttöikä on 50 vuotta ja sitten repiä se alas ja rakentaa uusi, kun se olisi alunperinkin voitu tehdä kestämään? Nyt jollekin käy niin että se ostaa jostain lähiöstä asunnon, ja sitten se kämppä ja koko lähiökin onkin jo purku-uhan alla.
mutta tuomitsemalla esimerkiksi 70-luvulla rakennetun talon on kyse samasta kuin naisen määrittely tyhmäksi hiuksen värien perusteella. Kyse on rakenneratkaisuista. Niissäkin vielä kuhunkin ratkaisuun liittyy useita tekijöitä joista sitten riippuu onko ratkaisu ko. rakennuksessa hyvä vai ei. Jos halua keskusteluun on, niin voin jatkaa jonkun rakenneratkaisun osalta, mutta en minkään rakennusvuoden perustelua hyväksi tai huonoksi.
-Näistä kuulisin mielelläni lisääkin. Varsinkin vaikka niistä eri vuosikymmenten hyviksi ja toimiviksi koetuista rakenneratkaisuista. Ja myöskin murheenkryyneistä. Oikeasti kiinnostaa. Ja luultavasti kiinnostaa muitakin lukijoita. Sinulla kun sitä asiantuntemusta on, niin voisit vaikka kirjoittaa vähän pitemmänkin postauksen aiheesta?
Betoni ei homehdu.
-Ei niin, eristevillat homehtuvat kun rakennetaan huolimattomasti.
"Tiiveys on paha asia"
-En ole sanonut. Olen ainoastaan sanonut että vanhaa hirsitaloa ei saa muovittaa koska se homehtuu jos se ei hengitä.
Tuossa homehysteriassa on kauan aikaa sitten ylitetty terveen järjen raja.
-Terve järki lensi ikkunasta ulos kun alettiin rakentaa homehtuvia asuntoja. Minulla oli elimistö jatkuvasti puolustustilassa homemyrkkyjen takia, koko lapsuuteni. Tuo tulehdustila ei ole kovin terveellistä pidemmänpäälle. Aiheuttaa niitä allergioita, astmaa ja autoimmuunisairauksia ynnä muuta kivaa. http://homepakolaiset.fi/
-Voimme kuitenkin varmaan olla yhtä mieltä siitä, että home laskee huomattavasti asunnon arvoa, olipa sen terveyshaitoista mitä mieltä tahansa. Näinollen on -ev ostaa homeista kämppää ja sellaisen hysteerinen varominen on rahojensa suojelua.
k = asunnon kuluminen (yhtiö- ja muut rempat) eli poisto
m = muut kustannukset, kuten välityspalkkiot
v = vuokratulo (todelliset kuukaudet, jaetaanko vuosivuokra 11 vai vielä pienemmällä?)
a = asunnon arvonmuutos
b = vuokran muutos
Olennaista ei niinkään ole yrittää muodostaa täsmällistä ennustetta arvonmuutoksella, vaan ymmärtää miten nämä eri tekijät vaikuttavat ja millaisen riskin ja sitä kautta tuottovaateen ne sijoitukselle aiheuttavat. Esimerkiksi kohta "k = asunnon kuluminen" on yleensä pahasti aliarvioitu. Käytännössä asunto pitää maksaa kokonaan uudestaan välillä 50-80 vuoden välein, jolloin vuosittainen poistoprosentti (vastikkeen lisäksi) on 1,25-2,0 % eli Esimerkiksi 5000 e/m2 asunnosta 5-8 e/m2/kk. Putki-, katto-, ikkuna-, julkisivuremontit 50 vuoden aikana = helposti 1800 e/m2 = 3 e/m2/kk 50 vuoden ajan. Päälle sisätilojen uudistukset.
Jos esimerkiksi putkiremonttin on tehty vuonna 1992, monet pitävät sitä "turvallisen" kaukaisena, jotta hintavaikutusta ei ole. 50 vuoden välien totettava putkiremontti, 3 % korkokanta, 1000 e/m2 => 2014-1992 = 22, 50-22 = 28 => tulevan utkiremontin nykyarvo = 1000 /1,03^28 = 437 e/m2. 1980 tehdyt putket: 1000 / 1,03^(50-(2014-1980)) = 623 e/m2. Eli suurin osa putkiremontin kustannuksesta tulee ostajan maksettavaksi ja tämä tulee huomioida ostohinnassa.
Käytännössä ongelmallisin tekijä on "a=arvonmuutos". Se on helposti hallitseva molempiin suuntiin ja sitä on käytännössä mahdotonta ennustaa. Tämän takia riskipreemiota pitää rationaalisessa asuntosijoittamisessa olla runsaasti, sillä epävarmuus on suuri.
Vinkki: suurista joukkoliikenneinvestoinneista on hyvä aavistus kauan ennen kuin ne toteutuvat. Yhteyksien paraneminen tasaa vuokraeroja ainakin pienissä asunnoissa, jotka saattavat olla hyvinkin edullisia hankkia ajoissa. Yhteyksien paranemisen myötä siis kauempana olevista yksiöistä voi alkaa saada lähemmäs sitä mitä keskustassa.
Näitä kaikkia pitää sitten verrata vaihtoehtoisiin sijoitusmuotoihin. Esimerkiksi 200ke (velka)pääomalla voi jo soittaa pankkiiriliikkeeseen ja pyytää päästä mukaan tuleviin lainaemissioihin, vaikka sitten Technopoliksen 7,5 % hybridiiin tai vastaaviin.
Kirjoitin tuosta käyttöikämitoituksesta hieman epätarkasti. Ei niitä entisaikojen taloja ole itseasiassa mitoitettu yhtään sen lyhytikäisemmiksi kuin nykyisiäkään. Poikkeuksena tietyt elementtitalot jotka tehtiin kiireellä ajatuksella purkaa ne pois noin 25 vuoden päästä. Noissakin käyttöiät tulivat tahtomatta käytännön samoiksi kuin nykyisin ja niissä sata vuotta sitten tehdyissä.
Jos nyt otetaan tyypillinen 1800-luvun lopun rakennus Helsingin keskustasta, niin runko siellä on käytännössä "ikuinen" aivan samoin kuin on nykyisissä ja noiden 70-luvun tilapäisiksi rakennetuissa elementtitaloissakin. Toisaalta jos rungoksi lasketaan välipohjat niin niistä löytyy sitten noita rakenneratkaisueroja. Eri tyyppejä on muutamia ja ongelmia on tuossa sadan vuoden kohdalla omalla kohdalla löytynyt puuvälipohjista. Siellä sellainen detalji jossa palkit menevät sinne hienoon paksuun ulkokuoreen on paha paikka. Kondenssi on aiheuttanut palkkien päille kosteusrasitusta ja ne on monesti lahoja. Tuo voi johtaa koko välipohjan uusimistarpeeseen. Itsellä tiedossa kolme tapausta jossa yksi oli loistokunnossa, toisessa uusittiin tiettyjä alueita ja yhdessä kaikki välipohjat.
Muutoinhan käyttöikämitoitus on nykyään suurinpiirtein seuraava:
-Runko 100/200 vuotta, käytännössä vanhentuvaa on vain rungon päämitat, voi olla, että 100 vuoden päästä halutaan asua jotenkin eri tavalla kuin nykyään. Aivan kuten 100 vuotta sitten, silloin tehtiin aika pieniä koppeja.
- Vesikatto, julkisivut ja parvekkeet eri rakennetyypeistä riippuen huoltoväli 25 vuotta.
- LVI-järjestelmät 50 vuotta, tuo lasketaan jo niin lyhyeksi ajaksi, että huollettavuus on nykyään suunniteltava
- Sähköjärjestelmissä on eri osille eri aikoja, mutta nuo muuttuu ainakin tietoliikenteen osalta niin tiheästi, että joku 25 vuotta on sen osalta maksimi. Muuten tuo 50 toteutuu helposti.
- Pinnat 10 vuotta. Tuokin vähän nimellinen aika sillä kaikki kyllä kestäisi sen 25-30 vuotta, mutta ihmiset tykkää uusia niitä tiheämmin.
Kun kerroin yhden heikon lenkin 1800-luvulta, niin heitetään vastaava sitten 1970-luvulla käytössä oleiden osaltakin. Itse elementithän ovat loistava keksintö ja runko noissa putkiremonttejakin katsoen hyvä, elementteihin liittyy tietty tiiveysongelma. Jos sisäkuoren saumavalut eivät ole onnistuneet muodostuu elementtien saumakohtiin helposti ilmavuotopaikka. Sitten kun julkisivusaumaukset ovat käyttöikänsä päässä (25v) eikä niitä ole uusittu, niin ulkoa on suora reitti sisälle ja virtauksen mukana tulee eristetilassa aina olevia itiöitä. Tuo saumakohta on tyypillisesti lattianrajassa ja jos huoneistossa on ongelmia, niin lattialistat irti ja tutkimaan. Korjauksena saumat voidaan saumata sisäpuolelta. Ulkopuolen saumojen kunto tietenkin toinen katsottava kohta.
Tarkennuksena vielä, että noita homeita ja itiöitähän on siis jokapaikassa, jos noille on allerginen, niin ainakin ulkoilmaa tulee välttää sillä siellä niitä on huomattavan paljon. Uusissa taloissa niitä on sisäilmassa ehkä kaikkein vähiten, siellä voi koivuallergikkokin olla huoletta pahimpana altistusaikana kun systeemit toimivat ja suodattimet on vaihdettu määrävälein. Tuollakaan ei toki selvitä altistuksetta jos kotiin tuodaan esimerkiksi perunoita ja ne kuoritaan ja samaan aikaan tehdään homemittaus, niin lukemat ylittävät moninkertaisesti kaikki raja-arvot.
Uusissakin rakennuksissa on heikot lenkkinsä. Ehkä tyypillisin on tuo suodattimen vaihto. Joillekin on vaikea käsittää, että talossa ei voi vaan asua vaan sitä on huollettava. Vaihtoväli 6kk tai 1v. Tuostapa tulikin mieleeni, että omat suodattimet alkaa olla jo parivuotisia ja pitää mennä suodatinkaupan kautta kotiin.
Yksi asia vielä jota alan seuraavana lobbaamaan omassa työyhteisössäni. Sanaa "hometalo" ei oikeastaan saisi käyttää. Sille ei ole olemassa mitään määritelmää ja se johtaa itseasiassa harhaan. Toki on olemassa rakennuksia joissa on eri verran hometta, tuo johtuen siitä, että sitä on kaikkialla. Jos hometta/ongelmia on jossain normaalia enemmän, on syynä jonkilainen kosteusvaurio tai väärin tehty rakenne. Nuo on ihan kaikki korjattavissa. Korjaus voi sitten olla eri hintaista ja joskus homma voi hoitua hyvinkin pienellä viialuksella. Toki jonkun rintamamiestalon kohdalla tuo korjaus voi vaatia tulitikkua tai puskutraktoria, mutta sillä viimeistään se lähtee. Vertaa kummitustaloihin, niistä karma ei lähde edes niillä jos siihen tarpeeksi uskoo.
Käykääpä joskus homehysteerikon kotona ja etsikää asunnon ulkoseinästä viileä paikka, jossa ilma on vaihtunut huonosti. Esimerkiksi vanhemmissa kerrostaloissa ulkoseinän vanhat kylmäkaapit, jotka ovat nykyään kaappitilana yms. Sieltä kirjojen takaa vähän pyyhkäisette, niin siinä teille hometta. Sitten vain homehysteerikolle näytille, niin eiköhän ala henkeä ahdistaa. :)
Kuten Kilppari sanoi, homeititiöitä on aivan kaikkialla. Ne itävät, kunhan saavat kosteutta ja ilma ei vaihdu. Tämä sotketaan Suomessa iloisesti _rakenteiden lahouteen_ johon samainen kosteus ja ilman vaihtumattomuus liittyy. Itse homeasia on käytännössä mitätön. Kenenpä kesäasunto ei olisi homeessa?
Tässä hanoilaisen panimon ravintolan vessa. Vihreä (katossa) on hometta, mustat läiskät ovat hämähäkkejä.
Tarkennuksena vielä, että noita homeita ja itiöitähän on siis jokapaikassa
Kuten Kilppari sanoi, homeititiöitä on aivan kaikkialla. Ne itävät, kunhan saavat kosteutta ja ilma ei vaihdu.
Itse homeasia on käytännössä mitätön
-Homeiden erittämät myrkyt, mykotoksiinit kuten aflatoksiini, aiheuttavat syöpää, ovat hermomyrkkyjä... itiöitä on kaikkialla mutta myrkkyjä tulee hengitysilmaan vain silloin kuin itiö pääsee itämään.
-Suosittelisin tutustumaan homemyrkkyjen vaikutuksiin. Vaikka eläimissä, jos kerran kiellätte niillä olevan mitään vaikutusta ihmisten terveyteen.
Effects of Prenatal Aflatoxin B1 Exposure on Behaviors of Rat Offspring
These results indicate that prenatal exposure to AFB produced a delay of early response development, impaired locomotor coordination, and impaired learning ability in the offspring of rats exposed to AFB during middle pregnancy, and the early gestational exposure appears to produce more effects than latter exposure.
Aflatoxicosis is primarily a hepatic disease. The susceptibility of individual animals to aflatoxins varies considerably depending on species, age, sex, and nutrition. In fact, aflatoxins cause liver damage, decreased milk and egg production, recurrent infection as a result of immunity suppression (eg. salmonellosis), in addition to embryo toxicity in animals consuming low dietary concentrations. While the young of a species are most susceptible, all ages are affected but in different degrees for different species. Clinical signs of aflatoxicosis in animals include gastrointestinal dysfunction, reduced reproductivity, reduced feed utilization and efficiency, anemia, and jaundice. Nursing animals may be affected as a result of the conversion of aflatoxin B1 to the metabolite aflatoxin M1 excreted in milk of dairy cattle.
The induction of cancer by aflatoxins has been extensively studied. Aflatoxin B1, aflatoxin M1, and aflatoxin G1 have been shown to cause various types of cancer in different animal species. However, only aflatoxin B1 is considered by the International Agency for Research on Cancer (IARC) as having produced sufficient evidence of carcinogenicity in experimental animals to be identified as a carcinogen.
Muutoinhan käyttöikämitoitus on nykyään suurinpiirtein seuraava:
-Runko 100/200 vuotta, käytännössä vanhentuvaa on vain rungon päämitat, voi olla, että 100 vuoden päästä halutaan asua jotenkin eri tavalla kuin nykyään. Aivan kuten 100 vuotta sitten, silloin tehtiin aika pieniä koppeja.
- Vesikatto, julkisivut ja parvekkeet eri rakennetyypeistä riippuen huoltoväli 25 vuotta.
- LVI-järjestelmät 50 vuotta, tuo lasketaan jo niin lyhyeksi ajaksi, että huollettavuus on nykyään suunniteltava
- Sähköjärjestelmissä on eri osille eri aikoja, mutta nuo muuttuu ainakin tietoliikenteen osalta niin tiheästi, että joku 25 vuotta on sen osalta maksimi. Muuten tuo 50 toteutuu helposti.
- Pinnat 10 vuotta. Tuokin vähän nimellinen aika sillä kaikki kyllä kestäisi sen 25-30 vuotta, mutta ihmiset tykkää uusia niitä tiheämmin.
Kun kerroin yhden heikon lenkin 1800-luvulta, niin heitetään vastaava sitten 1970-luvulla käytössä oleiden osaltakin.
-Juuri tällaista informaatiota ihmiset tarvitsevat tehdäkseen parempia kauppoja. Tuohon postaukseen olisi tietysti voinut laittaa myös kyseisten remonttien keskimääräiset hinnat mukaan.
-Entä ne omakotitalot? Asiantuntija kun olet, voisit kirjoittaa sellaisen arvioimisesta pikaohjeet? Aika moni sellaisen hankkii kalliiseen hintaan ja useimmiten ilman mitään tietämystä asiasta.
Remppakustannuksista merkittävin on putkiremppa. Siinä yhteydessä tehdään yleensä myös sähköt ja jotain muuta kivaa ja hinnat nousevat keskustan "satavuottavanhoissa" kämpissä yli 1000€/m2 lähiöissä ja tuoreemmissa ratkaisuissa pääsee alle tonnin ja kehä 3:n ulkopuolella kai jotain 500-700. Sähköjen osuus tuossa yleensä alle 100e.
Vesikaton osalta hintahaarukka on 100-400€/m2 mutta kun kerroksia on talossa yleensä vähintään kolme, niin tuo on aika pientä aina.
Julkisivurempoissa hintahaarukka on myös kevyistä huoltomaalauksista ulkokuorten purkuun ja tyypillisesti välillä 50-300e/m2. Julkkaria on yleensä saman verran kuin pohjapinta-alaakin.
Pintarempoissa haarukka tietenkin suurin, voi joko ostaa tai varastaa 50e maalipöntön jolla maalaa puoli kämppää tai sitten laittaa sen 100k täydelliseen remppaan.
Omakotitalojen ostoon en jaksa kirjoittaa kuin yhden ohjeen: mitä vähemmän tiedät, niin sen uudempi mökki tulee hankkia. Tai kaupanpäälle tulee vielä toinen josta tiedän olevan poikkeaviakin näkemyksiä. Älä osta yli 50 vuotta vanhaa taloa jos sillä ei ole mielestäsi käyttöarvoa sellaisenaan. Noita remppaamalla ei tee tiliä vaan hankkii päinvastoin harmaita hiuksia. Rempat eivät siirry arvoon. Jos autot on tutumpia, niin ongelmat on samat kuin 15 vuotta vanhan auton kanssa.
Asuntosijoittamiseen liittyen lämmitysratkaisuista, jotka eivät toki kerrostaloasujia hirväesti yleensä kiinnosta, mutta itse sijoitan muihin muotoihin ja siksi kiintoisia:
Suomessa käytetään tällä hetkellä 400me vuodessa maalämpöpumppuihin. Maalämpöpumppu maksaa itsensä takaisin sitä nopeammin, mitä kalliimpi lämmityslasku oli, tyypillisesti 8-10 vuodessa sähkölämmitteiseen omakotitaloon asennettaessa (nämä ovat omia mutujani, korjatkaa jos pahoja virheitä). Ongelma on siinä, että maalämmön edullisuus perustuu pelkästään verotukseen. Kaikkia ostolämmitysmuotoja verotetaan melko rankasti ja siksi veroton maalämpö näyttää edulliselta. Vaan onko se sitä 10 vuoden päästä?
Autoissa suunnitteilla on kilometripohjainen verotus. Ollilan työryhmän tilausselvitys päätyi tähän. No nyt järkevä kysyisi (media ei): "Eikös polttoaineverotus ole jo kilometripohjaista tosiasiallisesti? Miksi rakentaa uusi kallis järjestelmä?" No siksi, että polttoaineverotus on tulossa tiensä päähän sähköautojen myötä. Ei nyt, mutta 20-30 vuoden päästä. Tällöin valtio menettää miljardeja verotuloja polttoaineveroista ja siksi se tarvitsee uuden veromuodon: kilometriverotuksen autoihin.
Tältä pohjalta pelkään, että sama käy maalämpöpumppuihin. Jahka niitä on riittävän monella, niitä aletaan verottaa.
Kaikki lämmitysmuodot korreloivat keskenään hintojen suhteen. Kaukolämpöä myydään markkinaehtoisesti ja sen hinta nousee, jos sähkön hinta nousee. Kaukolämpö ei siis vakuuta sähkönhinnan vaihteluilta, mutta itse pidän kaukolämpöä kuitenkin parhaana vaihtoehtona, jos se on tarjolla. En ole tarkkaan asiaa selvittänyt, mutta väittäisin, ettei kaukolämpö sanottavasti nosta asunnon hintatasoa vs. suora sähkö, joten sikäli kaukolämpöratkaisusta saa sijoitusmielessä olemassaolevassa asuntokannassa freerollin.
Lämmitysratkaisu on yksi tärkeä kriteeri arvottaessani myyntikohteiden kiinnostavuutta.
Asuntosijoittamiseen liittyen lämmitysratkaisuista, jotka eivät toki kerrostaloasujia hirväesti yleensä kiinnosta, mutta itse sijoitan muihin muotoihin ja siksi kiintoisia:
Suomessa käytetään tällä hetkellä 400me vuodessa maalämpöpumppuihin. Maalämpöpumppu maksaa itsensä takaisin sitä nopeammin, mitä kalliimpi lämmityslasku oli, tyypillisesti 8-10 vuodessa sähkölämmitteiseen omakotitaloon asennettaessa (nämä ovat omia mutujani, korjatkaa jos pahoja virheitä). Ongelma on siinä, että maalämmön edullisuus perustuu pelkästään verotukseen. Kaikkia ostolämmitysmuotoja verotetaan melko rankasti ja siksi veroton maalämpö näyttää edulliselta. Vaan onko se sitä 10 vuoden päästä?
Autoissa suunnitteilla on kilometripohjainen verotus. Ollilan työryhmän tilausselvitys päätyi tähän. No nyt järkevä kysyisi (media ei): "Eikös polttoaineverotus ole jo kilometripohjaista tosiasiallisesti? Miksi rakentaa uusi kallis järjestelmä?" No siksi, että polttoaineverotus on tulossa tiensä päähän sähköautojen myötä. Ei nyt, mutta 20-30 vuoden päästä. Tällöin valtio menettää miljardeja verotuloja polttoaineveroista ja siksi se tarvitsee uuden veromuodon: kilometriverotuksen autoihin.
Tältä pohjalta pelkään, että sama käy maalämpöpumppuihin. Jahka niitä on riittävän monella, niitä aletaan verottaa.
Kaikki lämmitysmuodot korreloivat keskenään hintojen suhteen. Kaukolämpöä myydään markkinaehtoisesti ja sen hinta nousee, jos sähkön hinta nousee. Kaukolämpö ei siis vakuuta sähkönhinnan vaihteluilta, mutta itse pidän kaukolämpöä kuitenkin parhaana vaihtoehtona, jos se on tarjolla. En ole tarkkaan asiaa selvittänyt, mutta väittäisin, ettei kaukolämpö sanottavasti nosta asunnon hintatasoa vs. suora sähkö, joten sikäli kaukolämpöratkaisusta saa sijoitusmielessä olemassaolevassa asuntokannassa freerollin.
Lämmitysratkaisu on yksi tärkeä kriteeri arvottaessani myyntikohteiden kiinnostavuutta.
Lämmitysratkaisu on yksi tärkeä kriteeri arvottaessani myyntikohteiden kiinnostavuutta.
Jos on kyse kerrostaloista, niin merkitys aika pieni, käytännössä samanhintaista olis systeemi mikä tahansa. Toki muutamia poikkeuksia lukuunottamatta. Ihan uusissa voi olla jotain lämpökaivoja tai aurinkopaneeleita jotka toki nostavat hintaakin sitten hieman. Vanhemmat systeemit suurinpiirtein samalla viivalla ja vaihdettavissa suhteellisen edullisesti jos joku menetelmä jostain mystisestä syystä kallistuisi tai halpenisi.
Omakotitaloa ostaessa tuolla on sitten taas suhteellisesti jo merkitystäkin. Ei sitä silloinkaan kannata yliarvioida, vaan laskea lähinnä järjestelmien hintaerot. Joku 10k tuosta yleensä tulee maksimissaan kuitenkaan, eli aika pieni osa vieläkin.
Noissa maksaa siis kannattaa jos on uudehkot isot aurinkopaneelisysteemit muun järjestelmän päälle tai sitten joku maalämpöjärjestelmä. Miinusta taas voi laskea jos on vaan suora sähkö. Lisäksi olennaista on lämmönjakotapa. Vesikiertoinen lattialämmitys ja taas saa laittaa 5k arvoa lisää muihin verrattuna. Tuohon on sitäpaitsi helppo sitten liittää mitä tahansa muuta uutta järjestelmää, kun riittää alhainen syöttöveden lämpötila.
Yksi työkaveri hankki keväällä aika isot aurinkopaneelisysteemit. Laskin sille jonkun yli 10 vuoden takaisinmaksuajan, eli käytännössä +/-0 investointina, mutta hauska seurata mitä on todelliset hyödyt esimerkiksi vuoden aikana. Itse odotan vielä muutaman vuoden hintojen laskua ja sitä, että ne sähköautot oikeasti yleistyy, sitten kesälläkin saa ylimääräisen omaan käyttöön. Nythän sen voi syöttää verkkoon, mutta siitä ei makseta lähellekään sitä mitä itse sähköstä joutuu maksamaan.
Asun vm. 1890 talossa Wienissä. Erään komeron seinä kastui sisältä päin. Takana menee vesiputket. Sanovat, että normaalia. Toki on. Veden paine on noussut ja liitokset vuotavat. Ei näitä putkiremontteja maailmalla hirveästi tehdä. Home myös kuuluu asiaan. Suomessa ollaan käsittämättömän neuroottisia em. asioiden suhteen ja eipä ihme, että hinnat ovat mitä ovat. FT:stä huomasin asuntomainoksen Manhattanilta. Uusi sataneliöinen, Helsingin hinnoissa. Helsinki on uusi Manhattan. Pienenä erona tosin todettava, että pelkästään Manhattanilla asuu 389 000 miljoonääriä. Lol.
"
Helsinki is the Manhattan of the world!
-109 m2 new apartment in Upper East side Manhattan, NYC 1.75 million euros -103 m2 new apartment in Helsinki 1.795 million euros
