Vahvan ja kasvavan liiketoiminnan omaavalla Cityconilla on strategisesti keskeisillä paikoilla 33 keskusta, jotka houkuttelevat vuosittain 140 miljoonaa kävijää. Tämä kävijämäärä on Spotlightin perusta, joka laajentaa Cityconin tarjontaa perinteisen vuokraustoiminnan ulkopuolelle ja tarjoaa vähittäiskauppiaille räätälöityjä tiloja heidän ainutlaatuisiin tarpeisiinsa.
Vähittäiskauppiaat ovat tervetulleita Cityconin keskusten valokeilaan esittelemään tuotteitaan tai palveluitaan keskusten yleisissä tiloissa, myymälätiloissa ja mainospinnoissa. Citycon tarjoaa ensiluokkaista näkyvyyttä joustavasti päivistä useisiin kuukausiin.
Tämä vaikuttaa ihan fiksulta konseptilta. Siellä missä on ihmisvirtoja, kannattaa mainostaa. Pieniä ovat silakat joulukaloiksi, mutta kaikki myydyt kynät lasketaan. Kasvava liiketoiminta ja Citycon yhtiönä on toki vähän paradoksi, kun firma on lähivuosina supistumassa. Toki jäljelle jäävät kauppakeskukset voivat kasvaa, mutta tuskin kumoaa divestointien vaikutusta.
Miekin käytin omata-sanaa siihen asti, kunnes muistaakseni Reijo Ruokanen huomautti asiasta ja olen ehkä päässyt siitä irti. Tosin melko varmasti se ennen pitkää aletaan hyväksyä. En toisaalta ajateltu alkaa hyväksymäänkään, vaikka sekin muotoilu on jo hyväksytty käyttöön. Ei miulla toki suuria tunteita ole kielen kehittymistä vastaan ole. Sanojen käyttömiskieltoja vastaan taas on jo sitten suuria tunteita. Ja tämänkin sodan häviän.
Kävin Triossa tänä vuonna. Kuulunee keskuksiin, joka herkästi irtoaisivat, jos joku ottaisi. Sijainti on hyvä, mutta ruokakauppa puuttuu. Ellei Tokmannia laske ruokakaupaksi. Joka tapauksessa hyvä, että ongelmakohteisiin taantumassa investoidaan. Cityconin näytöt kannattavista saneerauksista ovat hyvät.
(Pidän näiden tiedotteiden jakamisella enimmäkseen n.s. omaa hauskaa, enkä niinkään yritä hehkuttaa osaketta. Niitä nimittäin tulee aika paljon ja olen postituslistalla. Aika huonosti iso media näihin tarttuu.)
Vahvan ja kasvavan liiketoiminnan omaavalla Cityconilla on strategisesti keskeisillä paikoilla 33 keskusta, jotka houkuttelevat vuosittain 140 miljoonaa kävijää. Tämä kävijämäärä on Spotlightin perusta, joka laajentaa Cityconin tarjontaa perinteisen vuokraustoiminnan ulkopuolelle ja tarjoaa vähittäiskauppiaille räätälöityjä tiloja heidän ainutlaatuisiin tarpeisiinsa.
Viime vuonna bruttovuokratuotto oli 215.3M ja nettovuokratuotto 195.7M. Bruttona yksi oven avaus siis 1.52e ja nettona 1.40e. Tämä muuten tuntuu aika vähältä, mutta joka tapauksessa:
- Bussipysäkkimainoksia saa Helsingin keskustan paraatipaikoille hintaan 0.0069e per vilkaisu (https://www.jcdecaux.fi/tuotteet/digi-helsinki). ->Jos vaikka yksi oven avaus johtaisi kymmeneen valotauluvilkaisuun, voisi kassaan kilahtaa 0.07 per oven avaus. Siis +4.5% bruttona ja +5% nettona. + Ostoskeskuksessa voisi olla perusteltua pyytää enemmän vilkaisusta, kun vilkaisijoilla on jo ostohousut jalassa toppahousujen sijaan.
Minusta Cityconin ajatus kuulostaa järkevältä, mikäli mainospaikkojen myynti kyetään toteuttamaan resurssi- ja kustannustehokkaasti. Ymmärrän siis uutisen siten, että Spotlight = Citycon ja täten Citycon alkaisi pyörittämään toimintaa hyvin pitkälti ilman merkittäviä ulkoisia kumppaneita.
Kenties yleisin tapa järjestää mainos- ja promootiopaikkamyynti on ottaa kauppakeskukselle markkinointikumppani. Kumppani haalii asiakkaat, investoi ja ylläpitää mainospaikkoja/-skriinejä, vastaa neuvotteluista asiakkaiden kanssa jne. Myyntituotot jaetaan kumppanin ja kauppakeskuksen välillä sopimuksen mukaisesti. Myyntituottojen jakosuhteeseen vaikuttaa luonnollisesti osapuolten välinen vastuunjako. Jos kauppakeskus saa palvelun avaimet käteen -tyyppisesti, on kauppakeskuksen siivu tuotoista pienempi. Ymmärrykseni mukaan keskisuuressa kauppakeskuksessa vuotuiset nettotulot kauppakeskukselle voivat olla suuruusluokkaa 100-200 t€ rakenteessa jossa kumppani ottaa oman osuutensa. Haluan tuoda julki, että tätä arviota ei kannata käyttää pohjana missään laskelmissa, koska tietoni tuottojen muodostumisesta on rajallinen.
Citycon voi saavuttaa ihan merkittäviäkin lisätuloja, mikäli...
-Mainostamiseen tarvittava infra on pitkälti jo olemassa ja sen kapasiteettia voidaan hyödyntää menettämättä muita tuottoja. Toki uuttakin tavaraa kuten skriinejä voidaan rakentaa.
-Raakaan tekemiseen ja puhelurumbaan löytyy tehokas ja asiansa osaava henkilö(t). Tämä on kovaa duunia "juoksuhaudoissa."
-Lisämyynti osataan hakea potentiaalisimmista kauppakeskuksista ja mikrolokaatioista keskusten sisällä.
Tiivistäen; jos ulkoinen markkinointikumppani saadaan pudotettua yhtälöstä pois (tai vähennettyä heidän siivuaan kakusta) pienemmillä kuluilla ja samalla myyntiteholla, olisi muutos plusmerkkinen. Omalla väellä saattaa myös olla parempi motivaatio kehitellä uusia tulovirtoja verrattuna ulkoiseen kumppaniin.
Olenkohan minä ainoa joka ei tiennyt missä tämä Trio sijaitsee, mutta tiedotetta lukiessa heräsi kiinnostus selvittää se? Tiedotteessa paikkakuntaa ei mainita, mutta liekö se ollut tarkoituskin?
Olenkohan minä ainoa joka ei tiennyt missä tämä Trio sijaitsee, mutta tiedotetta lukiessa heräsi kiinnostus selvittää se? Tiedotteessa paikkakuntaa ei mainita, mutta liekö se ollut tarkoituskin?
Tuskin olit ainoa. Koemielessä googlasin "Trio" ja sen verran oli googleoptimoitu, että "Tervetuloa viihtymään ja shoppailemaan Lahden Trioon" oli ensimmäinen osuma. Sekä Citykani että mie olisimme voineet kirjoittaa Lahden Triosta, koska ei sitä paljon Päijät-Hämeen ulkopuolella tunnettane. Ja tuskin oli tarkoitus, koska tyyliin lahelaiset tietävät sen kuitenkin, mutta ei kukaan kauempana asuva tiedosta lämpene lähtemään vähän Lahteen shoppailemaan. Pidän siis sekä omana että KaupunkiHuijarin tiedotuslapsuksena.
Niille, jotka näkevät Cityconin pomppivan ikuisesti koilliseen vähän rauhoittavaa annosta: Neljän euron rikkominen oli hyvä, mutta isompi vastus on 4,05 euroa, suunnatun osakeannin hinta. Jonkun verran vilutti kuunnella, miten annista tuli uusia pitkäaikaisia osakkeenomistajia, hep hep hejaa.
Instikoiden pitkäaikaiset sijoitukset ovat ihan yhtä pitkäaikaisia kuin miunkin: Kaikki lähtee, jos hinnoista sovitaan ja matkalla voidaan juustohöyläillä tai pikkulisäillä. Ja instikoille voitolle pääsy merkitsee enemmän kuin miulle. Siellä on joku plakkasoturi nappia painamassa, jonka idea koko projekti oli. Ja jos silloin tuli maalattua esinaiselle varmoja pikiksiä, niin nyt olisi parempi päästä sukat kuivina vastarannalle. Ennen kuin asia palaa tämän mieleen.
Talouselämässä oli hyvä haastattelu Henrica Ginströmiltä. Jonkun verran kikattelin, kun toimittaja kysyi
Millä tavoin (Helsingin) keskustan vetovoimaa voisi lisätä?
Henrica vastasi diplomaattisesti (ja imo fiksusti)
”Cityconilla ei ole Helsingin keskustassa kauppakeskuksia, joten katson tätä vähän ulkopuolisena. Pitäisi olla enemmän asuntoja keskustassa, samoin kulttuuria ja ravintoloita. Autolla pääseminen on tärkeää, jos halutaan ostavia asiakkaita.”
”Tukholmassa keskusta on pysynyt vetovoimaisena. Tukholmassa on investoitu paljon toimistoihin, asuntoja on paljon lähellä keskustaa ja liikenneyhteydet ovat todella hyvät. Siellä ei myöskään ole rakennettu liiketilaa kaupungin ulkopuolelle niin paljon kuin Helsingissä. Kaikki nämä yhdessä vaikuttavat.”
Tällä kertaa eivät taustatyöhalut olleet riittäneet selvittämään, että Cityconin Helsingin keskustan kauppakeskus on Iso Omena Espoossa.
Lisäksi kani siirtyy entistä enemmän akkavaltaan: Citycon on nimittänyt Sanna Yliniemen Suomen, Viron ja Tanskan maajohtajaksi. Helen Metsvaht nimitettiin Cityconin operatiiviseksi johtajaksi maaliskuussa, joten toimitusjohtajasta Isoon Omenaan päin on kolme naista jonossa. Tai en siis mie ihan tarkkaan tiedä kaupunkihuijarin vuokaavioita, mutta ajattelisin menevän CEO -> COO -> maajohtaja
Tämä hyvä, sillä jos juutalaisten pääomistama kioski nostaa naisia vastuuasemiin, niiden täytyy olla merkittävästi pätevämpiä kuin miehet. Lisäksi naiset yleisesti ovat miehiä ahkerampia ja maltillisempia riskinottajia. Molemmat erinomaisen hyviä ominaisuuksia kiinteistöbisnekseen.
Mie joskus tarkistin, mutta pyydän parviälyä etsimään vaikka miun vanhaa postausta: Muistaakseni Cityconin positio Helsingin pörssin largessa on uhattuna. Jaardi pitäisi olla markkina-arvoa, ja nelosessa on 735 megaa. Hataran muistini kätköistä muistelen marraskuuta. Viitsisiköhän joku kaivaa?
Citycon ulkoistaa talous- ja vuokrahallintoon liittyviä toimintojaan parantaakseen toimintansa skaalautuvuutta ja joustavuutta liiketoiminnan muuttuvien vaatimusten mukaisesti. Ulkoistuskumppaniksi on valittu Staria, joka tarjoaa kansainvälisiä taloushallinnon palveluita yli 40 maassa.
Hmm. Kai ne ovat laskeneet jotain voittavansa. Omat kokemukset kiinteistösijoitusalan ulkoistetuista taloushallintopalveluista ovat, että ne maksavat paljon, mutta suorittavat rauhalliseen tahtiin.
"parantaakseen toimintansa skaalautuvuutta ja joustavuutta" kuulostaa erityisesti vähän pureskeltunakin kovin corporate jargonilta. Ratkaisulla tavoitellaan X XXX XXX euron säästöjä kuulostaisi paremmalta.
Nopeasti katsomalla neutraali tulos minusta, toki tällä arvostuksella positiivista. Lähinnä kun oikaistut näyttää tämän takia todellista paremmalta:
5) Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1/2024: 4,3 miljoonaa euroa) oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, Q1/2024 oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin vertailukelpoinen Q1/2023. Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
"”Olemme asettaneet 950 miljoonan euron divestointitavoitteen seuraavalle 24 kuukaudelle, ja olemme luottavaisia, että tulemme pääsemään tähän tavoitteeseen vuoden 2025 loppuun mennessä. Toukokuussa allekirjoitimme sopimuksen, jolla sitoudumme myymään Kongssenteret-keskuksen Norjassa. Hinta on lähellä keskuksen kirja-arvoa”, toimitusjohtaja Ginström sanoo."
Tuosta myynnistä en ole nähnyt mitään infoa missään.
Hallintokuluissa oli 4,3milj€ kertaluonteista, joista oikaistuna operatiivinen liikevoitto oli 44milj€ (konsensusennuste 43milj€). Nettovuokratuotto myös konsensukseen. Oikaistua operatiivista tulosta per osake saatiin aikaiseksi 0,125€ ja sen suhteen ollaan hyvässä vauhdissa alkuvuoden osalta ohjeistukseen (koko vuosi 0,46-0,58)€ nähden. Operatiivinen liikevoitto ja raportoitu osakekohtainen tulos on nyt takamatkalla noiden kertaluonteisten kulujen vuoksi, mutta ilmeisesti vahva luotto että saadaan kirittyä vielä kiinni kolmen kvarttaalin aikana. Se vaikuttaa kyllä aika optimistiselta, mutta ilmeisesti luotto on kova. Mielestäni ilmaan jää roikkumaan kyllä tuon tunnusluvun osalta negatiivinen näkymien muutos, mutta onko sillä sitten kovinkaan iso merkitystä mihinkään.
Positiivisinta osarissa on että kauppakeskuksia olisi menossa kaupan kirja-arvoihin (markkina kyseenalaistanut nämä). Osake ollut nousussa osarin alla siis ihan syystä.
Miksi tästä sovitusta myynnista ei ollut tiedotettu aiemmin? Noista kertaluonteisista kuluista pitäisi kysyä webcastissa, että kuinka kertaluonteisia ne oikeasti ovat.
Positiivista varmaan tämä: "Kauppahinta on lähellä keskuksen IFRS:n mukaista käypää arvoa." Oletan että lähellä tarkoittaa kuitenkin että on alle. Mutta kuinka paljon alle?
Näissä tasearvolla myydyissä on mielestäni myös kyse signaloinnista, että kyllä se tavara taseessa on käyvässä arvossaan. Mielestäni on väärä tulkinta, että kaikki tai edes pääosa taseesta olisi yhtä hyvää, aina sieltä muutamia löytyy jotka saa kaupaksi sopivaan hintaan. Onpahan nyt "pitävät perustelut" omistusten arvotukselle!
Vuokrankorotuksia on pystytty viemään läpi ilman että vuokrausaste on erityisesti kärsinyt. Omistetut assetit hyvillä sijainneilla käyttäytyvät suht defensiivisesti ns. huonossakin markkinassa. Vastaavaa ei näe monella muulla kiinteistösektorilla esim. toimistotilat ja asunnot, joilla vuokrat junnaavat paikallaan ja vajaakäytöt kasvavat.
Vuokrankorotusten läpimeno helpottaa myös kiinteistöjen myyntejä, koska assetit arvostetaan vuokratuottoperusteisesti. Tuottovaateet ovat toki kasvaneet, mikä aiheuttaa painetta arvostuksille, mutta vuokrien nousu puolestaan pelaa toiseen suuntaan. Kiinteistöjä ostavien tahojen ruokahalu kasvaa kun kohteita mahdollista ostaa kovemmilla lähtöjiildeillä.
Akuuttia rahoituksellista painetta ei ole, koska lähimmät erääntymiset klaarattu. Seuraavat merkittävät uudelleenjärjestelyt tulossa käytännössä 2026 lopussa, eli hengitystilaa on.
EPSiin jatkossa tuo painetta korkokulujen kasvu. Nousua ka. korossa YoY 2,46 --> 3,18. Kistan uudelleenrahoitus Q1 jälkeen, eli ka. korko noussee vielä loppuvuoden aikana. Merkittävämpi pomppu odotettavissa kuitenkin vasta -26/-27, jos yleinen korkomarkkina ei lähde laskuun sitä ennen. Mielestäni kohtuullisesti suojattu lainaportfolio, eli tämän kanssa voi yönsä nukkua hyvin.
LTV noussut vuoden takaisesta 42,9% --> 48,3%. Iso muutos lähinnä Kistan hankinnasta. Vaikea käsittää miksi osinkoa ei edelleenkään leikata nollaan vaan iso osa tuloksesta jaetaan ulos, kun tasetta olisi hyvä vahvistaa. Yhtä kierteleviä vastauksia taas tj:ltä kun asiasta audiocastissa kysyttiin. Omistajalta/hallitukselta varmaan selkeä signaali että osinkoa tavoite jakaa jatkossakin, eli osingonleikkaus ei ole ensimmäisiä työkaluja pakissa.
CFO audiocastissa totesi hybridiin, että pitävät tätä osuutta ns. pysyvänä rahoituksena. En usko että loppuvuonna tullaan näistä ainakaan rahalla ostamaan ulos. CFO totesi, että muitakin järjestelyvaihtoehtoja voi löyty, eli todennäköistä että tarjotaan mahdollisuus konvertoida hybridiä suunnatulla annilla opoksi? Joka tapauksessa pidän järkevänä olla maksamatta hybridejä pois, koska hybridissä tähän markkinaan todella hyvät ehdot ja korkoa tarkistetaan aika maltillisesti katkoskohdassa. Luottoluokituksen säilyttämiseksi opoa ei ole omin toimin juurikaan mahdollista kaventaa, eli luottomarkkina jo yksin määrittelee sen, että hybridin kanssa ei ole liikkumavaraa pl. osakekonvertointimahdollisuus (=neutraali vaikutus kirjanpidolliseen opoon), jonka mielekkyyttä nykykurssilla voi toki miettiä.
Kiinteistöjen myynneistä kaksijakoisia mietteitä. Onko järkeä väkisin asettaa tavoitetta myydä huonoon markkinaan, kun voisi rauhassa odotella. Toki pääomistaja haluaa firmasta osinkoja ja rahaa ulos, niin vaihtoehtoja ei taida olla. Yhtiöllä ei ole varaa juuri myydä alle tasearvon, ettei lainamarkkinoilla tule paniikkia assettien todellisen arvon pitävyydestä, eli tämä asettaa aika hyvän suojan sille että mökkejä ei pusketa alihintaan ulos.
Omien laskutoimistusten mukaan nykyinen osakurssi antaa Kanin kiinteistökannalle noin 16% discountin tasearvoihin nähden. Jos kiinteistöjä saadaan myytyä ulos muutaman prosentin discountilla ja markkina alkaa luottamaan kiinteistöjen arvostukseen nykyistä paremmin, niin osakkeessa voisi hyvin olla nousuvaraa 30-40%, oletuksella että markkinoiden määrittelemä discountti kutistuisi noin 5 -10% tasolle. Lisäksi firmahan tuottaa jatkuvaa kassavirtaa sen kymmenisen prosenttia opolle, joten aikaa arvostuksen korjaantumiselle on. Mielestäni ihan kohtuullinen tuotto-odote kuitenkin lähitulevaisuuteen.
Ihan hyvä että Balli sai fudut. Ihan yhtä soljuvaa viestintää suomalaiselta TJ + CFO ei ehkä tule, mutta jotenkin mukavampi kuunnella tarinaa, kun ainakin ensifiiliksen perusteella sanomisiin voi jollain tasolla luottaa. Toivotaan että tämä heijastelee myös yleiseen sijoittajaluottamukseen.
Näissä tasearvolla myydyissä on mielestäni myös kyse signaloinnista, että kyllä se tavara taseessa on käyvässä arvossaan. Mielestäni on väärä tulkinta, että kaikki tai edes pääosa taseesta olisi yhtä hyvää, aina sieltä muutamia löytyy jotka saa kaupaksi sopivaan hintaan. Onpahan nyt "pitävät perustelut" omistusten arvotukselle!
Mie näin tuon norjalaisen kauppakeskuksen 30M myynnin positiivisimpana uutisena koko osarissa. Jos luvataan tehdä kauppoja liki tasearvoihin, ja sitten niitä ei tule yhtään, on käytännön varmaa, etä tasearvot ovat reilusti pitkät. Jos tehdään yksikin kauppa, on selkeästi todennäköisempää, että tasearvoissa on pitoa.
Webcastin osalta näin positiivisimpana, että Henrica ja Sakari olivat menneet reilusti kameran eteen. Tästä otan osan kunniasta, koska juuri tätä pyysin sijoittajatapaamisessa. Lisäksi miulle pitkästä aikaa tuli tunne, että uskon mitä Cityconin toimitusjohtaja & CFO puhuvat. Saattoi tulla muuten muillekin.
Olin vähän sitä mieltä, että CFO:hon oli tarttunut Pallin corporate bullshit uusista omistajista, joita annilla saatiin. Mutta ehkä tässä oli sikäli osatotuutta, että en ole koskaan kuullut noin monen ulkomaalaisen analyytikon soittavan Kaupunkihuijareille. Ja taas kerran tein huomion, että osa anaaleista on kylpiä, kun kysyvät monta kysymystä kerralla ja helvetin nopeasti. Onko tämä strategiaa, jolla yritetään saada johto puhumaan ohi suunsa vai kysyjän typeryyttä? Yhtiökokouksissa kolmeosaisten kysymysten kysyjät olen yleensä tuominnut omasta äänestään tykkääjiksi, mutta geelitukilla luulisi olevan eri asia. Mitään erityistä valueta ei saa siitä, että vastaajat eivät muista, mitä tarkalleen ottaen kysyttiin.
Mielestäni yksikään suomalainen ei kysynyt yhtään mitään, eikä myöskään SE-Bankenin kauppakeskusten kuoleman ennustaja. Ehkä ovat kyllästyneet kurssilaskuun?
Koska setämies sai mitä pyysi, se pyytää lisää: Jos yleisesti ottaen kuka tahansa tai erityisesti Citycon myy mitä tahansa "lähes tasearvoihin", kannattaa kertoa eksaktisti paljon alle tasearvon meni. Koska useimmat arvelevat "vähän alle" olevan "ainakin 10%". Joten jos se oli esimerkiksi 2, 5 tai 9, on parempi kertoa totuus kuin olla epämääräinen. Se on selvää, ettei kerrota kuinka kaukana toisistaan kaupan osapuolet olivat, kun kauppoja hierottiin mutta ei tullut. Mutta kun kauppa tulee, kannattaa kertoa kaikki, koska salailu herättää epäluuloa.
Kurssireaktio +2% semipehmeään osariin kertoo syvästä epäluottamuksesta Cityconin lukuihin yleensä ja rahoituksen hallintaan erityisesti. Juuri nyt osingon jakamisessa ei ole oikein tolkkua, mutta se on otettava annettuna tekijänä. Ja otettava rahat kiltisti vastaan.
