Aki Pyysing wrote:

A wrote:

Näissä tasearvolla myydyissä on mielestäni myös kyse signaloinnista, että kyllä se tavara taseessa on käyvässä arvossaan. Mielestäni on väärä tulkinta, että kaikki tai edes pääosa taseesta olisi yhtä hyvää, aina sieltä muutamia löytyy jotka saa kaupaksi sopivaan hintaan. Onpahan nyt "pitävät perustelut" omistusten arvotukselle!

Koska setämies sai mitä pyysi, se pyytää lisää: Jos yleisesti ottaen kuka tahansa tai erityisesti Citycon myy mitä tahansa "lähes tasearvoihin", kannattaa kertoa eksaktisti paljon alle tasearvon meni. Koska useimmat arvelevat "vähän alle" olevan "ainakin 10%".  Joten jos se oli esimerkiksi 2, 5 tai 9, on parempi kertoa totuus kuin olla epämääräinen. Se on selvää, ettei kerrota kuinka kaukana toisistaan kaupan osapuolet olivat, kun kauppoja hierottiin mutta ei tullut. Mutta kun kauppa tulee, kannattaa kertoa kaikki, koska salailu herättää epäluuloa..

Samaa pohdin itsekin. Voisiko tässä kuitenkin olla kyse siitä, että tarkkaa summaa ei haluta julkistaa siitä syystä, ettei tällä olisi vaikutusta muusta portfoliosta saataviin tarjouksiin. Jos todetaan että menee 10% alle tasearvon, niin tämä signaloisi suoraan millä tasolla myyntihaluja hallitukselta löytyy ja asetettaisiin jonkinlainen ankkurointitaso saataville tarjouksille?

Varovaisen positiivinen fiilis tästä osarista.

Vuokrankorotuksia on pystytty viemään läpi ilman että vuokrausaste on erityisesti kärsinyt. Omistetut assetit hyvillä sijainneilla käyttäytyvät suht defensiivisesti ns. huonossakin markkinassa. Vastaavaa ei näe monella muulla kiinteistösektorilla esim. toimistotilat ja asunnot, joilla vuokrat junnaavat paikallaan ja vajaakäytöt kasvavat.

Vuokrankorotusten läpimeno helpottaa myös kiinteistöjen myyntejä, koska assetit arvostetaan vuokratuottoperusteisesti. Tuottovaateet ovat toki kasvaneet, mikä aiheuttaa painetta arvostuksille, mutta vuokrien nousu puolestaan pelaa toiseen suuntaan. Kiinteistöjä ostavien tahojen ruokahalu kasvaa kun kohteita mahdollista ostaa kovemmilla lähtöjiildeillä.

Akuuttia rahoituksellista painetta ei ole, koska lähimmät erääntymiset klaarattu. Seuraavat merkittävät uudelleenjärjestelyt tulossa käytännössä 2026 lopussa, eli hengitystilaa on.

EPSiin jatkossa tuo painetta korkokulujen kasvu. Nousua ka. korossa YoY 2,46 --> 3,18. Kistan uudelleenrahoitus Q1 jälkeen, eli ka. korko noussee vielä loppuvuoden aikana. Merkittävämpi pomppu odotettavissa kuitenkin vasta -26/-27, jos yleinen korkomarkkina ei lähde laskuun sitä ennen. Mielestäni kohtuullisesti suojattu lainaportfolio, eli tämän kanssa voi yönsä nukkua hyvin.

LTV noussut vuoden takaisesta 42,9% --> 48,3%. Iso muutos lähinnä Kistan hankinnasta. Vaikea käsittää miksi osinkoa ei edelleenkään leikata nollaan vaan iso osa tuloksesta jaetaan ulos, kun tasetta olisi hyvä vahvistaa. Yhtä kierteleviä vastauksia taas tj:ltä kun asiasta audiocastissa kysyttiin. Omistajalta/hallitukselta varmaan selkeä signaali että osinkoa tavoite jakaa jatkossakin, eli osingonleikkaus ei ole ensimmäisiä työkaluja pakissa.

CFO audiocastissa totesi hybridiin, että pitävät tätä osuutta ns. pysyvänä rahoituksena. En usko että loppuvuonna tullaan näistä ainakaan rahalla ostamaan ulos. CFO totesi, että muitakin järjestelyvaihtoehtoja voi löyty, eli todennäköistä että tarjotaan mahdollisuus konvertoida hybridiä suunnatulla annilla opoksi? Joka tapauksessa pidän järkevänä olla maksamatta hybridejä pois, koska hybridissä tähän markkinaan todella hyvät ehdot ja korkoa tarkistetaan aika maltillisesti katkoskohdassa. Luottoluokituksen säilyttämiseksi opoa ei ole omin toimin juurikaan mahdollista kaventaa, eli luottomarkkina jo yksin määrittelee sen, että hybridin kanssa ei ole liikkumavaraa pl. osakekonvertointimahdollisuus (=neutraali vaikutus kirjanpidolliseen opoon), jonka mielekkyyttä nykykurssilla voi toki miettiä.

Kiinteistöjen myynneistä kaksijakoisia mietteitä. Onko järkeä väkisin asettaa tavoitetta myydä huonoon markkinaan, kun voisi rauhassa odotella. Toki pääomistaja haluaa firmasta osinkoja ja rahaa ulos, niin vaihtoehtoja ei taida olla. Yhtiöllä ei ole varaa juuri myydä alle tasearvon, ettei lainamarkkinoilla tule paniikkia assettien todellisen arvon pitävyydestä, eli tämä asettaa aika hyvän suojan sille että mökkejä ei pusketa alihintaan ulos.

Omien laskutoimistusten mukaan nykyinen osakurssi antaa Kanin kiinteistökannalle noin 16% discountin tasearvoihin nähden. Jos kiinteistöjä saadaan myytyä ulos muutaman prosentin discountilla ja markkina alkaa luottamaan kiinteistöjen arvostukseen nykyistä paremmin, niin osakkeessa voisi hyvin olla nousuvaraa 30-40%, oletuksella että markkinoiden määrittelemä discountti kutistuisi noin 5 -10% tasolle. Lisäksi firmahan tuottaa jatkuvaa kassavirtaa sen kymmenisen prosenttia opolle, joten aikaa arvostuksen korjaantumiselle on. Mielestäni ihan kohtuullinen tuotto-odote kuitenkin lähitulevaisuuteen.

Ihan hyvä että Balli sai fudut. Ihan yhtä soljuvaa viestintää suomalaiselta TJ + CFO ei ehkä tule, mutta jotenkin mukavampi kuunnella tarinaa, kun ainakin ensifiiliksen perusteella sanomisiin voi jollain tasolla luottaa. Toivotaan että tämä heijastelee myös yleiseen sijoittajaluottamukseen. 

Nopeasti vilkaistuna ei tämä vaikuta kovin houkuttelevalta nykyhinnoillakaan. 

Pankkilainaa taseessa n. 80me. Opoa taseessa 40me, joka pörssissä hinnoitellaan nyt n. 4me arvoiseksi.

Nettovuokratuotto n. 5,9me. Pörssikurssin kautta vuokratuotto-olettama noin 7 prosenttia (=5,9/(80+4)). Samaa luokkaa Cityconin kanssa ellei hieman alempi, vaikka tosiaan vuokralaisriski on suurempi ja taitavat nämä suuret toimistotilat olla kauppakiinteistöjä suuremmassa pulassa etätyökäytäntöjen edelleen lisääntyessä?

Annista kerätään 25me lisää pääomaa, josta 20me maksetaan lainoja. Lainaa järjestelyn jälkeen 60me. Jos korkokustannus nousee luokkaa 6% tasolle uudelleenjärjestelyn yhteydessä, niin jatkossa edelleen merkittävä osa nettovuokratuotosta korkokustannuksiin. Mitä lähemmäksi päätepistettään vuokrasopimuksen juoksuaika menee, niin sitä lähemmän 10 pinnan tuottovaadetta markkinat tätä todennäköisesti hinnoittelevat? Onko ns. kupla-aikaan laaditun vuokrasopimuksen uudistaminen SOK:lle houkutteleva diili? Onko tällaiselle 41.000m2 toimitilamökille varteenotettavia vuokraajia jos SOK lähtee?

10% tuottovaateella kiinteistön arvo ei annin jälkeenkään vastaisi kun antivaroilla lyhennetyn lainan arvoa. Voi olla vähän rohkea vaade tuo 10%, mutta jos käytettäisiin vaikka 8-10% tasoa, niin nykykurssin pitäisi sulaa nolliin  ja antivaroistakin antaa luokkaa 50% discountti. 

Tulee olemaan mielenkiintoinen case mihin hintaan saavat uudella pääomarakenteella pankkilainan ja toisaalta mihin tasoon markkina hinnoittelee tuottovaateen ja kiinteistön arvon annin jälkeen. 

Indrid Cold wrote:

kaikella kunnioituksella tuossa on liikaa riskiä (Some 90% of the property is leased to SOK)solidia siitä ei saa millään. Fleming Properties AB

Ilman 2008-09 finanssikriisiä ja sitä seurannutta keskuspankkien korkomanipulointia tätä firmaa ei olisi olemassa kuten ei mm. SBB:tä

Vuokranmaksu siis solidia vuokralaisen vakavaraisuuden tietäen. Oliko tässä luokkaa 5 v sopparia SOK:n kanssa vielä jäljellä? Riski toki sopimuksen päättymisen/katkoskohdan yhteydessä. Nyt siis kiinnostaa miten markkina hinnoittelee yhtiötä/kiinteistöä annin jälkeen. Jos esim. 10% jiildillä, niin vuokrasopimuksen katkoskohdassa olisi puolet mökistä jo maksettu, eli vaikka tällöin vaihtuvuutta niin voisi muodostua kohtuullisen riskin hankkeeksi. En tosin itse tunne tämän kiinteistön potentiaalia tai paikallista markkinaa siinä määrin, että osaisin ottaa kantaa onko tästä jalostettavissa jotain fiksua tai vuokrattavissa nykykunnossa, jos SOK lähtee.

KepilläJäätä wrote:

Fleming Propertiesilta 2023 rapsa ulkona. Rujoa jälkeä ja isot alaskirjaukset. Tuottovaade 4,25% --> 5,11%, ja tuottavaateen 20%:n noususta huolimatta edelleen alhainen vrt. monella muulla kiinteistösijoitusfirmalla. 

NOI 5,9me. Yhtiön koko 80me lainaportfolio erääntyy heinäkuussa 2024! 1,45% kiinteä korko tulee todennäköisesti vaihtumaan 6 -8% tasoille, jos rahoitusta ylipäänsä saatavilla. Yleensähän uudelleenrahoituksia ei jätetä näin viimetinkaan, eli uutisia uudesta paketista pitäisi tulla hyvinkin lähiaikoina.  Jos rahoitusta ei järjestyisi ja kiinteistö menisi pakkomyyntiin, niin osakkeenomistajien opo ja pörssikurssi todennäköisesti tässä markkinassa nollattaisiin.  

LTV ratio 67% ja nettokassan huomioiva LTV 59%. Imo ihan relevantti mahdollisuus että rahoitusta ei saa yli 50% LTV tasoilla, joten jos pitäisi veikata niin omistajat pääsevät kaivamaan taskujaan.  Jos tuottovaateen hilaisi lähemmäksi 5,5-6 %:n kuten monet muut liikekiinteistösijoittajat ovat tehneet, niin LTV olisi lähempänä sataa pinnaa kuin viittäkymmentä.

Malliesimerkki todella huonosta rahoitussuunnittelusta ja huonoimpaan mahdolliseen markkinatilanteeseen ostetusta kiinteistökannasta. Nykykurssi vaikuttaa vielä jopa korkealta yhtiön kriittinen tilanne huomioiden, joten tämän kanssa kannattaa varoa polttamasta näppejään.

Tämä arvio taisi osua melko lähelle totuutta. Tämän päivän tiedotteita translatorilla käännettynä:

"Kiinteistöyhtiö Fleming Properties aikoo toteuttaa noin 292 miljoonan Ruotsin kruunun merkintäoikeusannin, joka on taattu 79 prosentille. Laimennus on valtava.

Pääomasijoituksen tarkoituksena on lisätä todennäköisyyttä saada kiinteistöille houkutteleva velkarahoitus ja hallita yhtiön ainoan pankkilainan jälleenrahoitusriskiä, tiedotteessa todetaan.

Yhtiön nykyinen lainanantaja, Deutsche Pfandbriefbank, on saanut luottohyväksynnän 2,5 miljoonan euron pidennys yhtiön olemassa olevaan pankkivelkaan 52 miljoonalla eurolla. Pankkivelan jatkamisen ehtona on, että velkoja ja kiinteistöyhtiö tekevät lopullisen rahoitussopimuksen. Mikäli Fleming Properties ei saa uutta velkarahoitusta tai yhtiön hallitus katsoo, että uutta velkarahoitusta ei voida saada tyydyttävin ehdoin, merkintäetuoikeusanti peruutetaan

Osakekohtainen merkintähinta on 4,90 Ruotsin kruunua ja yhtiön osakkeenomistajat saavat yhden merkintäoikeuden kutakin omistamaansa osaketta kohden. Yksi merkintäoikeus oikeuttaa merkitsemään kymmenen uutta osaketta. Laimennusvaikutus on enintään 91 prosenttia osakkeenomistajille, jotka eivät osallistu merkintäetuoikeusantiin.

Alustavan aikataulun mukaan viimeinen päivä merkintäoikeuksineen on 3. kesäkuuta. Merkintäaika on 10.-24. kesäkuuta.

Fleming Properties on saanut nykyisiltä osakkeenomistajilta ja hallituksen jäseniltä merkintäsitoumuksia noin 140 miljoonan Ruotsin kruunun arvosta, mikä vastaa noin 48 prosenttia koko merkintäetuoikeusannista. Yhtiö on myös saanut nykyisiltä osakkeenomistajilta noin 90 miljoonan Ruotsin kruunun takaussitoumukset, mikä vastaa noin 31 prosenttia merkintäetuoikeusannista. Näin ollen merkintäetuoikeusanti katetaan noin 230 milj. kruunuun merkintä- ja takaussitoumuksilla. Tämä vastaa 79 prosenttia koko ongelmasta.

Pääoma käytetään seuraavasti: Fleming Properties aikoo vähentää velkaantuneisuutta ja rahoituskustannuksia ja siten saavuttaa alhaisemman luototusasteen. Tämä vastaa 80 prosenttia tuotosta, jos anti merkitään kokonaan. Loppuosa menee yhtiön likviditeettipuskuriin.

Merkintäetuoikeusanti on päätettävä ylimääräisessä yhtiökokouksessa 27. toukokuuta."

Nyt kannattaa olla tarkkana vivutettujen yhtiöiden lainakannan maturiteettien kanssa. 

Kurssi -55% uutiseen, YTD -76% ja IPO:sta mukaan tulleilla total -94%.

Hienosti johdolta vedetty kun kupla-aikaan ostavat kiinteistön ilman minkäänlaisia kunnollisia korkosuojauksia lyhyen maturiteetin rahoituksella. Kenelläkään ei toki kristallipalloa, jolla korkojen nousu tässä mittakaavassa olisi voitu nähdä, eli ei voi moittia siitä että kiinteistö on ostettu silloisella markkinahinnalla, mutta ei mielestäni olisi ollut liikaa vaadittu, että rahoitusrakennetta olisi vähän mietitty pahimman skenaarion varalle.

e: Itselläni ei ole  tässä positiota, mutta tämän annin voisi tutkia josko fiksua pelipaikkaa tulisi tarjolle. Bisnes sinällään solidia, jos rahoitusrakenne kunnossa ja assetit järkevään hintaan ostettu.

Säikähdin jo uutisen nähdessäni että Citycon on joutunut Forumin myymään pilkkahintaan, mutta olivatkin sen kelkkoneet Cerberukselle 2017. Silloin portfolio myytiin tasearvon tuntumaan. Cerberus teki ison turskan tästä mökistä. Näin toki tainnut käydä Jyväskylässä finanssikriisin aikaankin, eli ulkomaiset rahastot tulee hypehinnoilla sisään ja paikalliset kiinteistösijoittajat myyvät, ja sama sitten käänteisenä eli paikalliset ostavat polkuhintaan kun suhdanne kääntyy. Ovaron taustajoukot huomioiden paikallistuntemusta Jyväskylään löytyy, eli tietänevät mitä ovat tekemässä. Toki keskustan ulkopuolelle tulleet kauppakeskukset esim. Seppä ovat vieneet asiakasvirrat, eli helppo rasti ei tuon täyteen vuokraaminen ole, toisaalta ei tarvitse ollakaan jos jiildaa 7-8% 40% vakaakäytölläkin.

Pitkästä aikaa livepokeria Helsingin Casinolla. 

2 - päiväinen Small Bang turnaus pe alkoi mukavasti 20k pinon tuplaamisella, kun 8-parilla flopatulla setillä nokiteltiin merkit keskeen vs.  vihun AA, ja 8 -setti oli maalissa hyvä. Ennen ensimmäistä taukoa pienempää pinoa vastaan preflop merkit keskelle AK vs. vihun AQs herttaa, riveriltä kolmas hertta pöytään ja luokkaa 30k potti ohi. Pieniä potteja ennen taukoa edes taas ja ensimmäiselle tauolle mentiin karkeasti vähän yli averagessa n. 25 -30k pinolla. Tauon jälkeen melko nopeasti käteen KK ja preflop onnistuneesti merkit keskeen vihun AQ vastaan, flopille ässä ja siihen jäi turnaus tällä erää. Sklanskyja siis repullinen ja kakkospäivä jäi haaveeksi. Lauantaina tuli pelailtua 2,5 -2,5 NL teksukäteistä luokkaa 5h sessio, mielenkiintoisia potteja sielläkin. Ihan osaavaa vihua kyllä ja omat taidot päässeet vuosien saatossa ruostumaan, niin voinee olla tyytyväinen että vain luokkaa -150e tulos tuosta sessiosta. 

Turnausreissuja voisi sovitella jatkossakin kalentereihin ja sellainen seuraavan 5v tavoite voisi olla napata ensimmäinen turnausrahastus, jolla tilastosijoitus Hendon Mobiin:)

Joskus 10v sitten tuli pelailtua netissä puoliammattimaisesti aika isojakin käsimääriä ja kohtuullisesti livepelejäkin harrasteltua. Voi taas todeta, että on ne vaan kovia tekijöitä, jotka tätä lajia työkseen grindaa. Itsestäni ei loppuviimeksi olisi ollut noihin hommiin, vaikka välillä onkin pientä kaipuuta noihin aikoihin, kun oli runsaasti aikaa keskittyä peliin.

Onnistunut viikko kaikin puolin takana, vaikka pokereista ei menestystä tullut. Konsulttihommissa pe päätökseen yksi pidempiaikainen ja kohtuullisen kokoinen projekti, jonka pitkälti siivittämänä näyttäisi että huhtikuun liikevaihdossa mennään kuusinumeroisiin summiin. Tähän päälle vielä yhdessä osaomistetussa sijoitusyhtiössä loppuvuodesta hankitun kolmion remonttiflippi maaliin onnistuneesti viime viikolla. Hyvä sijainti ja viimeisen päälle tehty remontti mahdollistivat tässäkin markkinassa kohtuullisessa myyntiajassa eroon pääsemisen ok katteella. Ostaja kun osti omaksi asunnokseen ja halusi juuri kyseisen kohteen, niin montaa prosenttia eivät pyyntihinnasta tinkineet.

Koitetaan siirtyä vuosikatsauksista kvartaalikatsauksiin. 

Vähän kaksijakoinen avaus vuoteen. Oman firman liikevaihto jäi ensimmäisellä kvartaalilla reilu 35ke tasolle, eli selvästi alle historiassa toteutuneen keskimääräisen tason. Toisaalta paljon heikompiakin kvartaaleja on historiassa ollut ja parhaina sitten taas ylletty muutamien satojen tuhansien liikevaihtoon. Hieman siirtymää tuli ensimmäiseltä kvartaalilta toiseen ja jos kaikki rullaa suunnitelmien mukaan ja onnettaret kohtuullisesti puolella, niin toisella kvartaalilla olisi taas edellytyksiä tehdä 6 -figs -liikevaihtoa. Ison varianssin laji siis. Muutama uusi hanke taustalla edenneet ehkä jopa odotuksia paremmin, ja näistä mahdollinen tuottopotentiaali realisoitunee hyvässä tapauksessa joko Q2 lopussa tai ehkä todennäköisemmin Q3 aikana.  Kulukuri kohtuullinen, sillä alkuvuoden yleiskulut (muut kulut pl. palkat itse/puoliso) firman puolella n. 4ke sisältäen kuitenkin suht. tyyriin työsuhdeauton vakuutuksen, tilintarkastuskulut ja vähän muuta erää, jotka periaatteessa pitäisi allokoida kaikille kvartaaleille, jos tarkempaa sisäistä laskentaa haluaisi tehdä.

Asuntosijoitukset menevät omalla painollaan. Lähes koko salkku 100% vuokrausasteella pl. yksi remontoitu asunto myynnissä. Viime vuoden veroilmoitusta täyttäessä jo noteeraa aika hyvin korkojen nousun, eli leikkaa ison siivun aiemmista vuosituotoista. Toisaalta vivun hinta edelleen hyvin alle sen mitä kämpät tuottaa, eli vipu edelleen pelaa oikeaan suuntaan. Isoja vuokrankorotuksia ei ole tullut tehtyä, eli korko-osumaa en ainakaan itse ole tohtinut viedä isosti vuokriin. Nykyelämäntilanteessa pieni vaihtuvuus ja vaivannäkö kohtuullisella tuotolla on tuntunut paremmalta, kuin maksimituotto isolla vaihtuvuudella ja vaivannäöllä. Nyt pientä valoa inflaluvuissa ja varmaan korot tästä lähtenevät hiljalleen laskusuuntaan ja vipuvaikutus alkaa taas paremmin boostaamaan opon tuottotasoja.

Pörssisijoituksista jäi Q1 aika hapan maku. Suurin positio Citycon kontannut ja tämä antiepisodi päälle, niin kieltämättä pientä vitutuksen puuskaa tämän lapun kanssa. Ei kuitenkaan tullut kevenneltyä vaan ennen osingon irtoamista 3 bullettia alle antihinnan n. 4,00, 3,90 ja 3,77 tasoilta sisään. Velkakirjamarkkinoilla luotto jo yhtiöön palautunut ja bondien hinnat selvästi pompanneet. Kurssi liikkunut edelleen päinvastaiseen suuntaan. Keventelen kyllä painoa jos saadaan hieman liikettä ylöspäin.

Intrum -veivit menivät täysin vihkoon. Sain tällä kymmenkunta hyvää treidiä 60-70 sek väleiltä. Jotenkin aiempaa trading rangeen ja kurssiin lukittautuneena ja tutustumatta lappuun kunnolla tuli painettua avg. downia olan takaa, ja sitten ehkä avg 20sek tuntumassa purettua positio muutamassa myyntierässä. Sisäpiiriostoja olisi voinut hyvin peesata ja ottaa swing treidin, jotenkin ei tähän hetkeen uskallus riittänyt. Luottomarkkinoiden luottamus yhtiön tulevaisuutta ajatellen kaikki kaikessa. Bondit vähän oienneet sisäpiiriostoihin, mutta edelleen luokkaa 35-40% alella taitaa mennä ja markkina hinnoittelee korkopaperit luokkaa 25% vuosituotolla.  Näillä spekseillä ja ilman jotain isoa strukturointia tämä on imo edelleen sen verran epävarma case edelleen, että toistaiseksi pitäydyn sivustakatsojana. Tämän analyysin olisin voinut tehdä huomattavasti aiemminkin ja tuli otettua liian isoa positiota ilman minkäänlaista kunnollista tutustumista firmaan, josta ehkä luokaa 25-30ke oppirahat. Salkun kokoon nähden ei toki massiivinen tappio (2-3%), mutta täysin vältettävissä ja omaa tyhmyyttä, joten toki kirvelee.

Jotain onnistumisiakin tullut matkalla. MGI:tä tullut painettua kohtuullisilla panostuksilla sisäpiiriä peesaten.

 YTD pikkumiikalla, mutta sen verran osinkoja juuri nyt matkalla, että break-even ei ehkä kovin kaukana.

Ja jotain statsia pääsalkusta:

Hieman penkin alle menneiden Citycon ja Intrum treidailujen johdosta täytyy ehkä vähän tarkemmin hioa omaa sijoitustrategiaa sekä miettiä sääntöjä, joiden puitteissa toimia. Ainakin vähänkään isompien positioiden osalta pitäisi käyttää selvästi enemmän aikaa yhtiöiden analysoimiseen. Myös isosti trendiä vastaan taistelemista voisi jatkossa harkita hieman tarkemmin..

Velho wrote:

Ohimennen korjaan samalla edellistä viestiäni, missä väitin Rubion peruspalkan olevan n. 3,5M SEK. Tuo oli väärä luku raportista, jossa oli hänen palkkansa vain noin puolen vuoden ajalta. Oikea peruspalkka lienee noin 5,5M SEK. Pidän silti noita viimeisiä ostoja merkittävinä. Ja Maakari tuossa ehtikin päivittää, että riskienhallintajohtaja osti 0,3M SEK:llä. Vahvoja signaaleja molemmat siitä, että joku järkevä ratkaisu saadaan aikaan. Mä en tiedä mikä se ratkaisu on, mutta pelkästään service-bisnes on minimi 150 SEK arvoinen per osake, jos vaan rahoitusongelmat saadaan järjestymään.

Yhtiö markkina-arvo nyt n. 18 sek per osake ja velkaa per osake noin n. 20x markkina-arvon verran, eli karkeasti päätellen 360 sek per osake, jolloin markkina hinnoittelee yhtiön liiketoimintojen EV:ksi (velaton ja kassaton arvo) noin 380sek per osake. Tämä siis jatkuvuuden periaatteella, eli oletuksella että tasetta ei pureta, eli tähän ei voi lisätä enää sijoitusportfolioiden tasearvoja tai muita lukuja.

Jos service -bisneksen minimi on 150sek, niin nykykurssi olisi perusteltu vasta jos investointitoiminta arvotetaan noin 230 sek per osake arvoiseksi? 

Analyytikoiden konsensusennusteiden mukaan bisnekset tuottavat lähivuosina suurinpiirtein saman suuruista adjustoitua ebittiä: https://www.intrum.com/investors/the-share/consensus/

Onko investointibisnes aidosti tuon arvoista? Itselläni ei siis tähän vahvaa näkemystä. Joku noveha foorumilainen voisi halutessaan tsekata pörssilistattujen verrokkiyhtiöiden/kilpailijoiden EV:t, jolloin tähän ehkä saisi objektiivista tulokulmaa. 

Akin kanssa samoilla linjoilla, että nyt voi olla maanantaita  ajatellen hyvä long -paikka. Laitan ehkä pilkkiä itsekin sisään, vaikka en edelleenkään ole myyty pidemmän aikavälin näkymistä nykyisellä velkalastilla. En siis näe itse bisneksessä aidosti muuta vikaa kuin nykyisen velkarepun koon. Ehkä löytävät jonkinlaisen ratkaisun tuo kutistamiseen, ehkä ei, eli nähtäväksi jää.

Johdon ostot ehdottomasti posi signaali ja eiköhän siellä jotain sisäpiiritietoa ole ettei tässä mikään toivoton tilanne yhtiöllä ole.

Nagamorich wrote:

KepilläJäätä wrote:

Sopiva EV/käyttökate tai EV/liikevoitto -kerroin ensin liiketoiminnan arvon määrittämiseksi ja jos Oy, niin siihen kassa ja kassanluonteiset erät päälle ja korolliset velat vähentäen niin pääset osakekannan arvoon. Nettokäyttöpääomaoikaisu voisi olla paikallaan jos kovin sesonkiluonteista bisnestä (taseen koko ja rakenne vaihtelee tilikauden aikana). 

Kertoimet voivat pienissä listaamattomissa olla periaatteessa melkolailla mitävain tyyliin 2-6x väliltä riippuen toimialasta, bisneksen luonteesta, kasvunäkymistä ja muista yhtiökohtaisista seikoista. Joidenkin toimialojen kertoimista saa jo googlettelemalla kaivettua dataa tai ostoja tehneiden pörssiyhtiöiden osavuosikatsauksista. 

Jos kyseessä muutaman hengen firma jossa merkittävä henkilöriski, niin näistä ei mitään verrokkidataa ole löydettävissä, eikä kannata kummoisia kertoimia maksaa. Näissä takaisinmaksuajaksi korkeintaan muutamia vuosia. Monimutkaiset DCF:t jättäisin suosiolla pois. 

 Nopealla googlauksella EV: Yritysarvo (Enterprise value, EV) = markkina-arvo + ( korolliset velat - likvidit varat )

Eli korvataanko markkina-arvo tuossa omalla arviolla / tavoitehinnalla ja haarukoidaan sopivaa kerrointa asioiden x ja y perusteella? 

Kääntäen kaava: EV + kassa -korolliset velat (+/- mahd. nettokäyttöpääomaoikaisu) = osakekannan markkina arvo

EV:n saat kun kerrot tarkastelemasi yhtiön normalisoidun käyttökatteen tai liikevoiton arvioimallasi markkinakertoimella. Kassat ja velat saat kohdeyhtiön viimeisimmästä kirjanpidon kuukausiraportista.

Huom. tuloksen normalisointi pienessä yhtiössä oleellista esim. palkkaoikaisun osalta jos omistajille ei ole maksettu markkinaehtoista liksaa. Myös kertaluonteiset kulu ja tuloerät pitäisi oikaista, jotta kerrottava luku on validi.

Pörssiyhtiöissä käytetään kaavaa käänteisenä koska markkina-arvo tiedossa ja halutaan selvittää EV. Pienyhtiöllä ei ole päivän markkinahintaa joten niissä lähdetään haarukoimaan arvoa päinvastaisesta suunnasta. Kerroin toki pitäisi arvata oikein jos haluaa järkevän lopputuloksen.