Osta sijoituskohde, älä vuokrasuhdetta

Toisinaan kuulee jonkun harkitsevan sijoitusasunnon ostamista koska hänellä on siihen hyvä vuokralainen valmiina. Tämä on kovin inhimillistä ja ymmärrettävää. Onhan se käytännössä varmaa tuloa.

Toisaalta tämä on aika lyhytnäköistä sijoittamista. Jos vaikkapa serkun poikasi on saanut opiskelupaikan ja ajattelet, että siinä on varma vuokralainen viideksi vuodeksi joten nyt on hyvä paikka hankkia sijoitusasunto. Sinällään viisi vuotta on jo 1/4 siitä ajasta kun asunto maksaa itsensä velattomaksi, eli ihan hyvä pätkä.

Mutta mitä jos poika löytääkin tyttöystävän ensimmäisen vuoden jälkeen ja haluaa muuttaa hänen kanssa isompaan asuntoon? Vuokrasuhde saattoikin kestää vain yhden vuoden.

Alatko vaatimaan häntä asumaan alunperin ajatellun viisi vuotta? Laillisesti tätä oikeutta ei ole, mikäli vuokrasopimus ei ole tehty viiden vuoden määräajaksi. Jutteletko serkkusi kanssa, että tässä nyt rikotaan sopimuksen henkeä?

Ja vaikka sopimus olisi tehty viiden vuoden määräajaksi, pitäisitkö siitä kiinni sillä riskillä, että suhteesi serkkuusi kärsii?

Eli ei kannata hankkia sijoitusasuntoa vain sen takia, että siihen on nyt tiedossa hyvä vuokralainen. Mikäli asunnon sijainti on hyvä, siihen kyllä löytyy aina joku vuokralainen, serkun poika tai joku muu.

Näin ollen onkin järkevää hankkia hyvä sijoitusasunto. Eli sellainen, jonka sijainti, taloyhtiön kunto ja hankintahinta ovat hyviä. Jos nämä kriteerit täyttyy, on pelkkää plussaa jos sinulla on vuokralainen siihen valmiina, kunhan vain mietit etukäteen miten toimit vuokrasuhteen epäkohtien kanssa.

Sillä haittapuolena tutulle vuokratessa on, että jos jokin menee pieleen niin kuinka tiukasti kehtaat ajaa omaa etuasi? Jos vaikkapa loppusiivous on huonosti tehty, vaaditko serkun poikaa siivoamaan uudestaan vai maksatko siivouslaskun itse?

Näitä epäkohtia voi välttää tai ainakin lieventää avoimella keskustelulla etukäteen. Käykää serkun ja hänen poikansa kanssa asunnolla ja sopikaa pelisäännöistä, että jos loppusiivous on tekemättä niin se vähennetään vakuudesta. Tai jos seinissä on normaalia isompia kolhuja, ne paikataan ja maalataan vuokralaisen kustannuksella.

Liiketiloissa on tätäkin tärkeämpää ostaa nimenomaan liiketilaa, eikä sen vuokralaista. Onko liiketila sellaisella sijainnilla, että sen saa vuokrattua uudelleen mikäli nykyinen vuokralainen lähtee?

Liiketiloissa voi helposti houkuttaa korkea hetkellinen vuokratuotto, mutta yritä miettiä onko sitä mahdollista ylläpitää tulevina vuosina? Jos liiketila sijaitsee kuihtuvan kunnan kivijalassa, ei paljon lohduta vaikka sen vuokratuotto tällä hetkellä olisi kaksinumeroinen.

Viimeisen vuoden aikana on uutisoitu tapauksista, joissa liiketila on myyty laitapuolen kulkijalle eurolla (ja luultavasti käteen annettu rahaa tai miestä vahvempaa). Näin myyjä pääsee ongelmatilasta irti ja vastikkeen maksu siirtyy ”ostajan” ongelmaksi.

Mitään aikomusta vastikkeen maksamiseen ei tietenkään ole. Myyjän kommentti näissä on yleensä ollut ”ostaja saa tehdä omaisuudellaan mitä haluaa” vaikka hyvin tietää mitä tapahtuu. Taloyhtiö ottaa liiketilan haltuun ja yrittää myydä tai vuokrata sen, mikä tulee olemaan todella vaikeaa ellei mahdotonta.

Tässä on vähän samaa logiikkaa kuin pahasti muuttotappiopaikkakunnan syrjäseudulta asuntoa ostettaessa. Vaikka asunnon vuokratuotto olisi 20 %, on olemassa mahdollisuus, että sijoitus on huono.

Saatko asunnon vuokrattua kun nykyinen vuokralainen lähtee? Montako tyhjää kuukautta tulee? Esimerkiksi kolme tyhjää kuukautta tiputtaa vuokratuottoa noin 5 prosenttiyksikköä eli 20 % -> 15 %.

Entä mikä on asunnon arvo viiden tai kuuden vuoden päästä kun se on maksettu velattomaksi?  On täysin mahdollista, että arvo on lähellä nollaa. Tai mikäli arvoa yhä on ja päätät myydä sen, mikä oli kokonaistuotto?

On voinut käydä niin, että olet viisi vuotta tehnyt työtä ja ottanut riskiä sen eteen, että sinulla on nyt velaton asunto, jonka arvo on 5000 euroa. Oliko riskin ja vaivan arvoista? Ehkä, ehkä ei.

Ja jos asunto yhä pysyy vuokrattuna viidenkin vuoden jälkeen, minkälainen tuotto on euroissa? Voi olla, että puhutaan absoluuttisesti pienistä summista, vaikka prosenteissa luku on iso. Mieti ovatko nämä eurot sen vaivan arvoista.

Samaa harkintaa kannattaa tehdä jos olet ostamassa pientä erikoiskäyttöön räätälöityä tilaa. Esimerkiksi omakotitalo tai pienkerrostalo, joka on muutettu liiketilaksi, hotelliksi tai ravintolaksi. Vaikka ostohetkellä siinä olisi vuokralainen pitkällä vuokrasopimuksella, mitä teet tilalle kun vuokrasuhde päättyy ja vuokralainen lähtee?

Tai mitä jos vuokralaisen liiketoiminta ei kannatakaan ja se menee konkurssiin kesken vuokrasuhteen? Onko tila mahdollista vuokrata sellaisenaan seuraavalle vuokralaiselle vai vaatiiko se kalliita muutostöitä?

Tämän vuoksi itse tykkään sijoittaa uusiin asuntoihin hyvillä sijainneilla. Tuotto ostohetkellä on heikompi, mutta pitkän aikavälin näkyvyys on positiivinen ja uudelleenvuokrattavuuden riski on todella matala. Mikäli tällaiset sijoitusmahdollisuudet kiinnostaa, kannattaa tilata meidän uutiskirje. Lähiaikoina on tulossa asuntoja tarjolla isoilla alennuksilla.