Ruotsin asuntokupla ja rakennusyhtiöt

Juippi kirjoitti:

Siis kasvava tulos, kasvava osinko ja omien osakkeiden rivakat takaisinostot. P/E luku alta kymmenen, nettovelaton tase ja oman pääoman tuotto pitkältä ajalta 25%+. Vaikuttaa sijoittajan unelmalta. Mutta miten tällaisen yhtiön riskejä tulisi arvioida? Taseessa olevat rakennusoikeudet tulevat menettämään arvoaan kun kiinteistökupla puhkeaa. Onko jopa niin että viimeisen kymmenen vuoden keskiarvot eivät anna oikeaa kuvaa yhtiön suorituskyvystä taantumassa, koska ne ovat tulleet nousumarkkinassa? Sijoittajana minulla on kokemusta vain nykyisestä nousumarkkinasta. Jatkuvasti epäilyttää myös laskeneet yhtiöt, että jos yleinen romahdus tulee niin laskevatko nekin vielä lisää.

Pitää purkaa yhtiö niin palasiksi kuin mahdollista. Jos pelkäät rakennusoikeuksien hintojen romahtamista (ihan aiheellinen pelko), selvitä paljonko niitä yhtiöllä on. Sitten pitäisi selvittää mistä yhtiö tekee rahansa (asuntojen rakentamisella) ja pohtia mitä ennakoimasi kuplan puhkeaminen vaikuttaa tulokseen. JM touhuaa myös Pohjoismaissa ja Belgiassa. Mikä on näiden osuus toiminnasta ja miltä markkinat näyttävät missäkin.

Rakennusyhtiön kymmenen nousuvuoden käyrä ei tosiaan anna juuri kuvaa suorituskyvystä taantumassa. Joka tapauksessa velaton tase auttaa selviämään siitä. Tosin arvostus on kaukana tasearvoista (P/B 3,8),  joten enemmän tulospohjalta tätä arvostetaan.

Tosin jos näkemys on, että asuntokupla puhkeaa näinä päivinä, ei juuri kannata rakennusyhtiöitä skannailla. Kyllä ne tulee kaikki alas ja rytäkässä eloonjääviä voi poimia myöhemminkin.

Jos yleinen romahdus tulee, laskevat myös jo valmiiksi laskeneet lisää. Saattavat laskea jopa enemmän, koska johonkin arvailuihin ja pelkotiloihin se trendiä vastaan laskeminenkin on perustunut.

Sori jos kaappaan ketjun, tämä sopinee otsikkoon ainakin ensimmäisen sanaparin osalta.

Paristakin suunnasta (mm. JOOL) on viime kuukausina yritetty varsin aggressiivisesti tuputtaa bondeja, joilla rahoitetaan Ruotsin/Norjan gryndereitä ja kiinteistökehitysyhtiöitä. Jo se, että nämä kauppiaat vaikuttavat lyhyen keskustelun perusteella enemmänkin huijareilta/puhelinmyyjiltä kuin rahoitusalan ammattilaisilta tukahduttaa kiinnostuksen melko nopeasti. Jo Pohjoismaisen kiinteistömarkkinan tilan ymmärtämisen kannalta olisi kuitenkin kiva ymmärtää mitä tässä on takana, ja mistä noiden tuputettujen bondien riski oikein muodostuu. Koska aika on kuitenkin kallista, niin asian perusteellinen opiskelu ei tässä vaiheessa oikein houkuta. Ohessa linkin yhden kohteen esittelyyn, osaako joku selittää tämän kuvion pikavilkaisulla auki?

One Pager

Term Sheet 

Pari olen läpi vilkaissut, ja näitä yhdistää ainakin se että ollaan rakentelemassa pientaloja paikkaan, joka ainakin täältä Etelä-Suomesta käsin ja ilman paikallistuntemusta vaikuttaa melko metsältä. Annetuista luvuista päätellen tämä on kuitenkin poikkeuksetta hirveä bisnes, ja itse asunnotkin ollaan jo repimässä käsistä. Kysymys siis kuuluu, että miksi ko. tilanteessa grynderi ei saa rahaa pankista, asunnonostajilta tai muusta halvemmasta lähteestä, vaan yrittää laskea liikkeelle joukkovelkakirjalainoja 10-15% kupongilla? Ymmärtääkseni näissä kuitenkin rakenteilla oleva kohde toimii lainan vakuutena, toisin kuin joissakin muissa vastaavissa viritelmissä.

"Collateral: i. 2. priority mortgage over the properties, Hurdal 2, Tjøme 1-3 and Rognekollen 1-2 ii. 100% share pledge in issuer and Property Companies iii. Parent company guarantee iv. Security over interest retention accounts and development funds."

Todennäköisesti rakentaja ei halua/pysty maksamaan omarahoitusosuutta vaan mielummin lainaa koko summan, Tätä bondia myydään tuulareille, jotta edullisempi pankkilaina olisi mahdollinen.

Tämän ostaja kantaa osakkeenomistajan riskit, mutta tuotto on kuitenkin rajoitettu 11.33%. Kertoo myös paljon markkinatilanteesta, kun gryndaaja ei ole valmis riskeeraamaan omia pelimerkkejä. 

" Ymmärtääkseni näissä kuitenkin rakenteilla oleva kohde toimii lainan vakuutena, toisin kuin joissakin muissa vastaavissa viritelmissä." 

Niin toimii, mutta tämä antaisi ainoastaan turvaa siinä tapauksessa jos pankkilaina saadaan kunnialla maksettua ja jos markkina häviää alta, niin edes sen takaisinmaksu ei ole kirkossa kuulutettu. 

Eikös tämä ala olemaan aivan helvetin huolestuttavaa/tutun kuuloista? Ruotsin kuplasta puhuttu enemmän tai vähemmän kaksi vuotta eikä Irlannissa tai Uudessa-Seelannissa tilanne taida olla yhtään sen parempi.

Tuo hankkeen rahoitusrakenne ihmetyttää edelleen. Esitteen mukaan kiinteistöpaketin myyntiarvo on 291mNOK ja lainaa otetaan hankkeeseen 165mNOK. Esitteen perusteella voisi olettaa, että loppuosa rahoitetaan opo:lla. Puljun taseen perusteella ihan hirveästi omaa rahaa ei ole tuohon irroittaa (taseessa opoa 20mNOK ja goodwilliä 38mNOK, mikähän veivaus tuon jälkimmäisenkin selittää), mutta toisaalta myyntihinnat ovat esitteessä epäilemättä paisuteltuja ja kateosuutta ei tarvitse rahoittaa. Senior-pankkilainaa on esitteen mukaan yhteensä vain 25mNOK ja 140mNOK ollaan hakemassa junior bondina, joka on varmasti grynderille kallis rahoitusmuoto.

Omassa mielessä siis herää kysymys, että miksi tuo velkapaketin rakenne on tuollainen? Edullisempaa grynderille olisi varmasti kääntää pankkilainan ja bondin suhde päinvastaiseksi. Epäilemättä syy miksi eivät tätä tee on, että pankilla ei ole kiinnostusta juuri tuota 25mNOK enempää pankkilainaa myöntää. Mutta miksi näin? 

khufu kirjoitti:

Epäilemättä syy miksi eivät tätä tee on, että pankilla ei ole kiinnostusta juuri tuota 25mNOK enempää pankkilainaa myöntää. Mutta miksi näin? 

Miulla kynä tippuu, kun löydän jotain tällaista, ja etsin jotain muuta. Puhdas arvaus ilman mitään syventymistä: Osa pankeista ei halua osallistua hankkeisiin tunnettujen veivimiesten kanssa, vaikka vakuudet vaikuttaisivatkin melko mukavilta.

Nyt ne Ruotsin asunnot ovat vähän dipanneet. Vuositasolla ollaan vielä statseissa plussalla, mutta tuskin oikeasti. Eiköhän länsinaapurinkin tilastot laahaudu reaalimaailman perässä. Norjassahan hinnat ottivat alas jo vähän aiemmin.

Mitään varsinaista triggeriä hintojen laskulle ei liene. Rakennusyhtiöt ovat laittaneet hyvässä markkinatilanteessa luonnollisesti volyymiä sisään ja nyt ei kama ole enää mennyt kaupaksi. Kruunu on aavistuksen heikentynyt.

Ruotsissa on paljon nuoria asuntosijoittajia, jotka eivät ole koskaan nähneet hintojen laskevan. Mutta kun vanhaksi elää, ehtii nähdä kaikenlaista.

En ota muuten mitään kantaa, miten asuntojen hintojen Ruotsissa tai Suomessa jatkossa käy. Suomeen tämä ei vaikuta lainkaan, ainakaan jos kiinteistönvälittäjiltä kysytään.

Triggeri Ruotsin asuntohintojen laskulle on ollut sekä vakuusvaatimusten nousu että asuntolainojen lyhennyspakko.

Aikaisemmin Ruotsissa sai varsin helposti liki 100 % asuntolainaa oikeastaan ilman omarahoitusta, eikä lainaa tarvinnut lyhentää. Tämä toki sillä ehdolla, että lainan kokonaismärä oli kohtuullinen suhteessa tuloihin. Kun Ruotsin suurissa kaupungeissa ei ole toimivia vuokra-asuntomarkkinoita, toisin kuin Suomessa, ostajilla on vielä ollut ihan pakkorako, joko olet asunnoton tai ostat kämpän 100 % lainalla.

 Nyt Ruotsissa uusien sääntöjen mukaan pitää olla ainakin 10 % omaa rahaa ja lainoja pitää lyhentää ainakin siihen asti että lainapääomasta on jäljellä 60-70 %. Tämä on nostanut monet ensiasunnot köyhimpien työtätekevien ulottumattomiin ja jos varaa onkin pitää tyytyä pienempään kämppään, kun lainanhoitokulut ovat lyhennyspakon myötä moninkertaistuneet.

Kun vielä asuntojen hinnat ovat esimerkiksi Tukholmassa paljon Helsinkiä korkeammalla, kysyntämuutos on aika voimakas. Nyt sitten nähdään miten asuntojen hinnat kehittyvät, jos hinnat laskevat aika suurella osalla viime aikoina asunnot ostaneista oma pääoma menee under water eli lainaa onkin enemmän kuin asunnon arvo tai ainakaan asunnonvaihtoon tarvittavaa omaa pääomaa ei ole ollenkaan. Tämä heikentäisi myös selvästi asuntojen kysyntää, kun asutaan pienemmissä asunnoissa pidempään.

Kun tuli selattua omia vanhoja viestejä niin onkos kaiken WSB-sekoilun lisäksi joku seurannut asuntomarkkinoita globaalisti ja mikä mahtaa olla nykyinen tilanne?