Minkälainen hajauttaminen on tärkeintä?

En lähtökohtaisesti hajauta hajauttamisen ilosta mitään. Enemmän pohdin sijoituskohteiden riskisyyttä ja tuotto-odotuksia. Isompiriskisiin laitan vähemmän ja pienempiriskisiin sitten enemmän. Yli 100 prosenttia nettovarallisuudesta ollut aikoinaan monta kertaa yhdessä kohteessa, mutta no mas, liian alhainen eliniänodote. Tällä hetkellä on kymmeniä kohteita, mikä on liikaa, mutta pitää mielen virkeänä. Jos "löydän" uuden listatun kohteen, en yleensä enää laita kaikkea ajattelemaani kerralla, vaan säästän laukauksia. Sama myydessä, kun irrotan, en myy välttämättä kaikkea kerralla, vaan irrotan osissa. Tämä on kai sitä ajallista hajautusta. 

Pidän jonkunlaista likviditeettiä aina olemassa, koska voi tulla takaiskuja pokerissa ja lisäksi voi löytyä jotain uutta kivaa. Käteisen ja velan osuutta yritän vetää joustavasti syklien mukaan. Juuri nyt positiossa on enemmän käteistä kuin pitkään aikaan, mikä tosin ei ole kovin paljon. 

Jallunpihtaaja kirjoitti:

En yksinkertaisesti kestäisi henkisesti, jos puolet varoistani sulaisi vaikka Trumpin sekoilujen takia. Siksi tällä hetkellä olen aika isosti käteisessä ja tarkoituksena olisi sijoittaa ne sijoitusasuntoihin. Näin pystyy aika varmasti seiftaamaan sen 5% vuosituoton osalle pääomasta, jos kohteen valitsee huolellisesti.

Otat taatusti isomman riskin, jos siirrät esim. 200ke osakkeista sijoitusasuntoihin. Menetät suurimman osan hajautuksesta sekä ajallisesti että toimialallisesti. Asunnoissa on huomattava riski, mutta sitä ei ymmärretä, koska asuntojen hintoja ei noteerata joka päivä ja koska asuntojen hintojen syklit tuppaavat olemaan pitkiä. 

Jos unohdetaan tilapäiset kuplat niin pitkällä tähtäimellä asuntojen hinta seuraa aika tarkkaan yleistä tulo- ja varallisuustasoa. Noin nyrkkisääntönä kasvukeskuksissa ihmiset ostavat/vuokraavat tasan niin kalliin asunnon, kuin niillä suinkin on varaa / pankki myöntää lainaa. Osakeasuntojen neliöhintaindeksi on pääkaupunkiseudulle 110,9 ja Tampereelle 111,9 (2010=100). Ansiotuloindeksi samana aikana on 112,7, mutta se koskee vain työssä käyviä ja työttömyyden lisääntyminen selittää hyvin notkahduksen. Itse en ainakaan pysty näkemään mitään piilotettua systemaattista "huomattavaa riskiä" kasvukeskuksien asuntosijoituksissa.

 

(Asunto)sijoittamisessa suomalaisiin kohteisiin itseäni huolestuttaa eniten riippuvaisuus Suomeen. Toki kotikentällä pystyy tekemään hyviä ja viisaita juttuja, mutta jos Suomi ottaa downia niin ei hyvä.

Tämä onkin hankala juttu: Suomesta osaa löytää parasta tuottoa, mutta hajautus kärsii. Itse pyrin tekemään mahdollisimman paljon osake-, ETF- ym.-sijoituksia, joissa toimitaan ulkomailla ja vieläpä hajauttaen eri maanosiin. Silti Suomen painotus on omaan makuuni aivan liian suuri, lähinnä asuntosijoitusten painon takia.

 

Peltinen kirjoitti:

Jos unohdetaan tilapäiset kuplat niin pitkällä tähtäimellä asuntojen hinta seuraa aika tarkkaan yleistä tulo- ja varallisuustasoa. Noin nyrkkisääntönä kasvukeskuksissa ihmiset ostavat/vuokraavat tasan niin kalliin asunnon, kuin niillä suinkin on varaa / pankki myöntää lainaa. Osakeasuntojen neliöhintaindeksi on pääkaupunkiseudulle 110,9 ja Tampereelle 111,9 (2010=100). Ansiotuloindeksi samana aikana on 112,7, mutta se koskee vain työssä käyviä ja työttömyyden lisääntyminen selittää hyvin notkahduksen. Itse en ainakaan pysty näkemään mitään piilotettua systemaattista "huomattavaa riskiä" kasvukeskuksien asuntosijoituksissa.

 

Minä keksin montakin:

-Asuntotuotanto on ollut vuodesta 1991 riittämätön ja tämä on johtanut rakennuskustannusten ja pk-seudun asuntojen hintojen huomattavaan hintaeroon. Tästä saa helposti puoletkin "kuplaa" pk-seudun asuntojen hintoihin, jos asuntotuotanto nousisi kysynnän tasolle, kuten se teki 1980-luvun lopulla eli noin kaksinkertaiseksi nykyisestä. Helsingin uudessa yleiskaavassa Helsinkiin rakennetaaan lisää asuntoja 240 000:lle ihmisille, joten riski tälle skenaariolle on vähintäänkin kohtalainen.

-Asumistuet ovat noin 2,5 mrd e vuodessa ja kasvat sekä saajamäärissä että euroissa yli 20 % vuosivauhtia. Jos ja kun asumistukia leikattaisiin, asuntojen kysyntä notkahtaisi pahasti nykyhintaan eli hinnat laskisivat. Tämä 2,5 mrd e vuotuinen asumistuki vastaa 3 %:n korolla 83 miljardin euron asuntopääomaa eli toisin sanoen asumistuella mahdollistetaan tämän suuruinen lisäpääoma asuntojen kysyntään. Sattuvasti koko Suomen asuntolainakanta on juuri tämän suuruinen.

-Uudet asunnot kallistuvat noin palkkainflaation tahdissa. Vanhat vähemmän. Tämä johtuu laadun paranemisesta. Ei täysin rempattu 1960-luvun kerrostalo oli ikinä 2017 valmistuneen kerrostalon hintainen, vaikka tontti olisi täsmälleen sama (tontin hintaero pitää aina poistaa toki).

Pk-seudulla on kroonistunut ylikysyntä asunnoista suhteessa tuotantoon, jota ovat tukenee rajoittamanton asumistukijärjestelmä sekä voimakas elinkeinorakenteen alueelinen muutos. 100 km Helsingistä saa samanlaatuista asumista kolmasosahinnalla, mitä Helsingissä kun tontin hintaero poistetaan. Ero voi tasoittua nopeastikin, kuten teki 1991-1995.

Minulla oli tarkoitus ostaa 500ke:llä sijoitusasuntoja Helsingistä (toki Helsinki heikompi kuin parhaat alueet, mutta tässä oli muitakin syitä ja pointti on kuitenkin sama), mutta em. syistä olen päätynyt olemaan ostamatta. Eli pidän riskejä nyt suurempana kuin aiemmin ja tämä kallistaa melko tiukat laskelmat sellaisiksi, että jään mieluummin näillä oletuksilla tästä junasta. Edelleen on toki oma 500ke asunto Helsingissä ja välillisesti pari muutakin, joten todella iso riski tietysti tämä asuntojen hintataso. En siis kasvattaisi omistusta, mutta IMO en myöskään lisäisi. Oma suositukseni asuntosijoittamiselle (pk-seudulla) on: VÄHENNÄ.

Jallunpihtaaja kirjoitti:

 

Dhrm wrote:

 

 

Jallunpihtaaja wrote:

 

En yksinkertaisesti kestäisi henkisesti, jos puolet varoistani sulaisi vaikka Trumpin sekoilujen takia. Siksi tällä hetkellä olen aika isosti käteisessä ja tarkoituksena olisi sijoittaa ne sijoitusasuntoihin. Näin pystyy aika varmasti seiftaamaan sen 5% vuosituoton osalle pääomasta, jos kohteen valitsee huolellisesti.

 

 

Otat taatusti isomman riskin, jos siirrät esim. 200ke osakkeista sijoitusasuntoihin. Menetät suurimman osan hajautuksesta sekä ajallisesti että toimialallisesti. Asunnoissa on huomattava riski, mutta sitä ei ymmärretä, koska asuntojen hintoja ei noteerata joka päivä ja koska asuntojen hintojen syklit tuppaavat olemaan pitkiä. 

 

 

Jaa. Mun pointti oli lähinnä se, että jos vaikka 30% salkun investoinneista on kiinteistöjä ja 70% osakkeita, niin koko salkun riski ja tuotto-odotus on aika varmasti pienempi, kuin että oltais 100%:sti osakkeissa. Nyt en huomioi velkavivun käyttöä.

Tietty se vaikuttaa kans et mistä ja millaisia/minkä kokosia sijoitusasuntoja on hankittu ja kuinka monta. Sijainti tietysti vaikuttaa myös. Mut joo, en jaksa noita sun kommentteja ees lukea tai ottaa kovin vakavasti, joten what ever.

Edustat suurta enemmistöä. Harvaa kiinnostaa edes vähää ja siksi menevät aamuisin töihin sukupolvesta toiseen.

En ymmärrä, miksi jotkut ihan tunnetutkin sijoittajat pitävät hajauttamista jotain "ilmaisena lounaana",

ja antavat neuvoja, joiden mukaan "ei pidä sijoittaa yli 5% sijoitusvarallisuudesta yhteen kohteeseen BLABLABLA".

Olen sitä mieltä, että jos et ole ammattisijoittaja, liian monen kohteen seuraamiseen menee vain tuhottomasti aikaa!

Esim. jos sinulla on tuon "5% neuvon" mukaan 20 eri osaketta, ja luet osavuosikatsauksia / teet muuta analyysiä

2h per katsaus, joudut tekemään jo 4x2hx20=160 h vuodessa! ELI YHDEN TYÖKUUKAUDEN VERRAN!

Itse suosittelisin omaamaan 5-8 osaketta, mutta olemaan selvillä siitä, mitä osakkeen pitäisi suunnilleen maksaa,
eli tuotto, riskipreemio yms (intrinsic value). Sitten voit lisätä omistustasi, kun osakkeen kurssi laskee jonkun väliaikaisen

vastoinkäymisen takia, ja keventää, kun osakkeen hinta nousee hypetyksessä huomattavasti arviotasi suuremmaksi.

Molotch kirjoitti:

En ymmärrä, miksi jotkut ihan tunnetutkin sijoittajat pitävät hajauttamista jotain "ilmaisena lounaana",

ja antavat neuvoja, joiden mukaan "ei pidä sijoittaa yli 5% sijoitusvarallisuudesta yhteen kohteeseen BLABLABLA".

Olen sitä mieltä, että jos et ole ammattisijoittaja, liian monen kohteen seuraamiseen menee vain tuhottomasti aikaa!

Esim. jos sinulla on tuon "5% neuvon" mukaan 20 eri osaketta, ja luet osavuosikatsauksia / teet muuta analyysiä

2h per katsaus, joudut tekemään jo 4x2hx20=160 h vuodessa! ELI YHDEN TYÖKUUKAUDEN VERRAN!

Itse suosittelisin omaamaan 5-8 osaketta, mutta olemaan selvillä siitä, mitä osakkeen pitäisi suunnilleen maksaa,
eli tuotto, riskipreemio yms (intrinsic value). Sitten voit lisätä omistustasi, kun osakkeen kurssi laskee jonkun väliaikaisen

vastoinkäymisen takia, ja keventää, kun osakkeen hinta nousee hypetyksessä huomattavasti arviotasi suuremmaksi.

Miksi ylipäätään seuraisit aktiivisesti omistuksiasi kun sinua fiksummat ihmiset tekevät tuota huomattavilla resursseilla kokopäivätyönä? Hankala on piensijoittajan saavuttaa riskikorjattua ylituottoa. Kun selkeästi arvostat aikaasi niin mikset sijoittaisi vain passiivisesti? Hajauttaminen on todellakin ilmainen lounas sillä pienennät tyhmää riskiä (=idiosynkraattista) portfoliossasi odotetun tuoton pysyessä samana. Reunamarkkinoiltamme toki saattaa löytyä osakkeita, joihin informaatioarvo ei ole päässyt vaikuttamaan. Yleensä nämä ovat small capeja, joihin kuitenkin sisältyy paljon riskiä. 

Muistaakseni osakkeissa riittää 5-6 osaketta, jonka jälkeen hajautus alkaa menettää tehoa varsin nopeasti. Siis ihan pelkän matematiikan mukaan. Mikäli aikoo hajauttaa sijoituksiaan esim. 20 osakkeeseen, niin onhan siinä hommaa. Ehkä silloin kannattaisi harkita indeksejä ellei sitten tykkää puljata noiden valintojen kanssa itse. Kokonaisuutena hajautus ei varallisuuluokkien välillä ei ole kovin työlästä, koska voi valita vain sopivat ETF:t tai rahastot. Ne on jo itsessään hajauttaneet sijoituksia.  

Itse mietin tätä asiaa juuri vähän aikaa sitten. Asiasta jonkin verran tietäviltä kavereilta tuli hyviä ohjeita. Yhteenvetona päädyin siihen, että sijoitan luultavasti varsin maltillisen varantoni (muutamia tonneja) yhteen globaaliin ETF:ään. Hajautus pitäisi olla siis maantieteellisesti hyvä ja tuotto suhteellisen varmaa. Tarkoitus on pitää rahat kiinni vuosia. Enemmän tietävät voi kommentoida lisää, mutta minusta tämä vaikutti hyvältä ja helpolta suunnitelmalta.