Onko taloyhtiön remontit hallussa? Tässä blogitekstissä käydään läpi taloyhtiön suurimpia remontteja, niiden kustannuksia sekä käyttöikää.
Alkuun selvennys, kuinka vastikkeet jakautuvat: hoitovastikkeella kustannetaan taloyhtiön ylläpito- ja hoitokulut sekä isännöinti. Koska suuret remontit ovat usein kalliita investointeja, taloyhtiö ottaa yleensä niitä varten lainaa, josta osakkaat maksavat oman osuutensa rahoitusvastikkeen muodossa.
Asuntosijoittajan näkökulmasta on tärkeää huomioida, onko rahoitusvastikkeet tuloutettu, jolloin ne pystyy vähentämään vuokratuloista. Mikäli suoritukset rahastoidaan, ne huomioidaan vasta asunnon myynnin yhteydessä.
Putkiremontti
Putkiremontti on käsitteenä hieman harhaanjohtava, sillä sen yhteydessä uusitaan usein muitakin taloteknisiä asioita. Putkiremontissa voidaan vaihtaa pelkät vesijohdot tai uusia viemärit ja runkolinjat. Tyypillisesti putkiremontin aikana uusitaan käyttövesi- ja viemäriputket, ja niiden lisäksi esimerkiksi sähköt sekä kylpyhuoneet ajanmukaisiksi.
Putkiremontin kustannukset riippuvat pitkälti remontin toteutustavasta: uusitaanko putket perinteisellä menetelmällä vai sukittamalla tai pinnoittamalla? Päätökseen vaikuttaa oleellisesti putkiston kunto, joka voidaan kartoittaa kuntotutkimuksen avulla.
Putkiremontin hinta vaihtelee toteutustavasta riippuen n. 450 €/m2 – 1000 €/m2. Hintaan vaikuttaa esimerkiksi rakennuksen ikä ja koko sekä paikkakunta: pääkaupunkiseudulla neliöhinnat kohoavat usein yli 1000 €/m2.
Toteutustavasta riippuen putkiremontti aiheuttaa asumishaittaa, kuten vesikatkoksia, tai estää asumisen kokonaan. Perinteinen putkiremontti voi kestää useammankin kuukauden, mutta putkiston sukitus ja pinnoitus tapahtuvat huomattavasti nopeammin. Vaikka perinteinen putkiremontti kestää kauemmin ja maksaa enemmän, myös sen käyttöikä on tyypillisesti pidempi. Yleisesti putkistojen käyttöikä on n. 50 vuotta.
Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin mukaan taloyhtiöiden putkiremontteja jää toteutumatta aiempaa enemmän rahoitusvaikeuksien takia. Rahoitusvaikeudet perustuvat erityisesti Suomen alueelliseen eriytymiseen: tietyillä alueilla asuntojen arvo laskee, kun samaan aikaan putkiremonttien kustannukset nousevat.
Julkisivuremontti
Siisti julkisivu on ensimmäinen asia, johon ihmiset kiinnittävät huomiota rakennuksessa. Julkisivulla voidaan myös vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen.
Julkisivuremontteja voidaan toteuttaa usealla tavalla: remonttiin voi kuulua pelkkä maalaus tai hiekkapuhallus, pinnoitus tai saumaus – halvimmillaan julkisivuremontti toteutetaan, kun pinnat maalataan. Remonttiin voidaan kuitenkin sisällyttää maalauksen tai pinnoituksen lisäksi esimerkiksi ikkunoiden ja parvekkeiden korjaaminen, joka luonnollisesti nostaa remontin hintaa. Kustannuksiin vaikuttaa myös julkisivun materiaali. Julkisivuremontin hinnat liikkuvat 100 €/m2 – 500 €/m2 haarukassa.
Julkisivuremontti ei estä asumista, mutta asumishaittaa voi olla luvassa: remontin ajaksi talo voidaan huputtaa useammaksikin kuukaudeksi, jolloin luonnonvaloa ei pääse sisään ja ikkunatuuletus rajoittuu, mikä voi olla kesäkuukausina tukalaa.
Tyypillisesti julkisivujen korjausväli on n. 20-50 vuotta. Varsinaisten peruskorjausten välissä voidaan toteuttaa esimerkiksi pienempiä huoltomaalauksia.
Parvekeremontti
Parvekeremontti voidaan toteuttaa omana remonttinaan tai julkisivuremontin yhteydessä. Pelkkä parvekeremontti ei aiheuta juurikaan asumishaittaa. Kuten ennen muitakin remontteja, myös parvekkeiden kunto kannattaa kartoittaa huolellisesti, jotta remontti osataan ajoittaa sekä mitoittaa oikein.
Parvekeremonttien hinnat ovat n. 50 €/m2 – 200 €/m2. Remontin hintaan vaikuttaa, uusitaanko parvekkeet kokonaan vai tehdäänkö niille vain kunnostusta. Myös mahdollisten lasitusten asennuttaminen vaikuttaa kustannuksiin.
Parvekkeen käyttöiäksi voidaan laskea n. 20-50 vuotta, joka riippuu mm. onko kyseessä sisäänvedetty vai ulostyönnetty parveke: ulostyönnetyt parvekkeet altistuvat sääolosuhteille enemmän kuin sisäänvedetyt, jolloin niiden pintamateriaalit kuluvat nopeammin.
Ikkunaremontti
Myös ikkunaremontti voidaan toteuttaa omana remonttinaan tai julkisivuremontin yhteydessä. Tyypillisesti ikkunat vaihdetaan kokonaan uusiin, jolla saadaan lisättyä energiatehokkuutta sekä asumisviihtyisyyttä: meluhaitta vähenee ja lämpö pysyy sisällä.
Ikkunaremontin hinta vaihtelee 50 €/m2 – 120 €/m2. Alumiinisten ikkunoiden käyttöikä on jopa 50 vuotta, kun taas puukarmisten ikkunoiden n. 30 vuotta. Asumishaittaa ikkunaremontista tulee hieman, mutta se kestää yleensä vain muutamia päiviä.
Kattoremontti
Kattoremontin kustannuksiin vaikuttaa mm. taloyhtiön katetyyppi (tiili, huopa tai pelti) sekä katon malli (tasa, pulpetti tai harja) ja koko.
Kestävimmät kattotyypit ovat tiili ja pelti, jotka ovat käyttöiältään n. 50 vuotta, kun taas huopakaton käyttöikä on n. 20-30 vuotta – katon käyttöikään vaikuttaa myös, kuinka säännöllisesti kattoa on huollettu. Harja- ja pulpettikatoissa taas riski vesivuodoille on pienempi kuin tasakatoissa.
Kattoremonttien hinnat liikkuvat 15 €/m2 – 80 €/m2. Kattoremontista ei aiheudu juurikaan asumishaittaa, tosin rakennustelineet voivat haitata ikkunoista näkyvyyttä sekä parkkipaikkojen käyttöä.
Hissiremontti
Hissiremontissa voidaan joko modernisoida rakennuksen olemassaoleva hissi, rakentaa uusi hissi tai tehdä hissittömään taloon jälkiasennuksena hissi.
Kustannukset ovat kahdessa jälkimmäisessä tapauksessa luonnollisesti korkeammat: hintahaarukka on n. 20.000 € – 100.000 € kun hissiä modernisoidaan, ja n. 100.000 € – 200.000 € kun asennetaan uusi hissi. Hissien jälkiasennuksiin voi saada avustusta valtion asuntorahasto ARAlta.
Toteutustavan perusteella hissiremontin kustannukset jakautuvat osakkaiden kesken joko vastikeperusteisesti tai ns. hissin tuottaman hyödyn perusteella: asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti jälkiasennuksena tehdyn hissin kustannuksista ylemmissä kerroksissa sijaitsevien asuntojen osakkaat maksavat remontista enemmän kuin alempien kerroksien osakkaat.
Hissiremontista ei aiheudu varsinaista asumishaittaa, mutta luonnollisesti hissin käyttö on remontin aikana poissuljettu. Hissien käyttöikä on tyypillisesti n. 30 vuotta.
Loppuyhteenvetona voidaan todeta, että olipa kyseessä remontti kuin remontti, sen arviointi ja suunnittelu kannattaa tehdä huolellisesti. Hyvä isännöitsijä sekä osaava taloyhtiön hallitus ovat kirjaimellisesti kullanarvoisia: remonttien kilpailuttamisella ja oikealla ajoittamisella voidaan säästää huomattavia summia sekä nostaa kiinteistön arvoa.
Mariia Ikonen toimii Asuntopehtoorilla markkinointikoordinaattorina. Hänellä on useiden vuosien kokemus vuokra-asuntojen parissa työskentelemisestä sekä asuntosijoittamisesta. Mariialle tärkeä arvo asuntosijoittamisessa on hyvä vuokranantajuus.
