Seurasin mielenkiintoista asuntosijoittamiseen liittyvää keskustelua. Siinä ihmeteltiin, miksi tuottoprosentilla on mitään väliä ja miksi oman pääoman tuotosta kannattaa puhua. Jäin raapimaan päätäni. Epäilen vahvasti, että keskutelijoilla ei ollut aivan sama ajatus käsitteistä kuin ehkä itselläni.
Vuokratuottoprosentti on vain osa kertomusta. Se kertoo mielestäni kohteen rahoitettavuudesta sekä siitä kuinka kallis kohde on suhteessa sen tuottamaan kassavirtaan. Toisinaan voukratuottoprosentti on suuri siitä syystä, että alueen asuntojen arvon ei uskota nousevan tulevaisuudessa tai niiden oletetaan laskevan.
Ajatellaan hieman asuntoa sijoituksena numeroiden kautta. Käytetään kuvitteellista 100 000 euron asuntoa ja oletetaan siitä saatavan vastikkeiden jälkeen vuokratuloa 5 000 euroa vuodessa. Tämä tarkoittaisi viiden prosentin vuokratuottoa. Milkäli asunto olisi rahoitettu kokonaan omalla pääomalla, olisi oman pääoman tuotto näin ikään myöskin viisi prosenttia. Mikäli kuitenkin kävisi niin, että asunnon arvo nousisi kaksi prosenttia vuodessa. Olisikin kokonaistuotto tässä tapauksessa 7 prosenttia. Toisaalta, jos asunnon arvo laskisi samaiset kaksi prosenttia, kokonaistuotto olisi vain kolme prosenttia.
Mikäli käyttäisimme lainarahoitusta asunnon ostossa 70 prosentin verran ostohinnasta, oma pääomamme olisi 30 000 euroa. Ajatellaan koron olevan yksinkertaisuuden vuoksi prosentti (näin alhainen korkotaso tuntuu pitkään markkinoilla olleesta kylmäävän alhaiselta).
Viiden prosentin vuotuisesta vuokrasta maksamme siis yhden pankille ja neljä jää meille. Oman pääoman tuotoksi muodostuu tällöin 13,3 prosenttia. Vastikkeen jälkeinen vuokra 5 000, josta vähennetään korko 1 000 saadaan 4 000. Tämä jaetaan omalla pääomalla eli 4 000 / 30 000 = 0,133.
Mikäli asunnon arvo nousisi aikaisemman esimerkkimme mukaisesti kaksi prosenttia vuodessa, oman pääoman tuotto olisi mukavat 20 prosenttia. (2 000 arvonnousua + 4 000 vuokratuloa vastikkeen ja korkojen jälkeen. 6 000 / 30 000 = 0,2) Heikomman arvonkehityksen tilanteessa, jossa asunnon arvo laskisi kaksi prosenttia, oman pääoman tuottomme olisi edelleen 6,7 prosenttia. (4 000 - 2 000 = 2 000, 2 000 / 30 000 = 0,067)
Mitä tapahtuisi, jos asunnon hinta laskisi omistusaikanamme 30 prosenttia ja joutuisimme käyttämään 10 000 euroa omistusaikana palkkatuloistamme tilkitäksemme asunnon mahdollista negatiivista kassavirtaa? Eli olisimme tilanteessa, jossa asunnosta saatavat vuokratulot eivät aivan riittäisi vastikkeiden, korkojen, verojen ja lainan lyhennysten hoitoon, mutta kuitenkin lisärahan turvin olisimme saaneet lainan maksettua kokonaisuudessaan takaisin pankille vuokralaisen vetoavulla.
Olisimme sijoittaneet omaa rahaa yhteensä alkuperäisen 30 000 euroa ja lisäkymppitonnin eli yhteensä 40 000 euroa. Myytäessä saisimme asunnosta 70 000 euroa. Onko sijoitus ollut tällöin hyvä vai huono? Vastaus ei ole yksiselitteinen mutta alkuperäinen 40 000 on kuitenkin muuttunut 70 000 euroksi eli kokonaistuotto on ollut 75 prosenttia sijoitusajalta. Mikäli aika on ollut pitkä, ei vuosituotoksi tule mitään ihmeellistä, mutta ei harjoitus ole aivan penkin alle kuitenkaan mennyt.
Olisi mahdollista myös, että asunnon arvo olisi samassa ajassa noussut esimerkiksi 30 prosenttia, jolloin viimeisen lainan lyhennyksen jälkeen asuntoon kokonaisuutetaan sijoitettu 40 000 olisi kasvanut 130 000 euroksi. Onhan tämä tietenkin aivan valtavasti parempi tilanne kuin 70 000. Kokonaistuottoa sijoitusajalta kertyy 325 prosenttia ennen myyntivoittoveroa. Verojen jälkeinen tuotto olisi (oletetaan myyntivoittoveroprosentiksi 34) 299,5%.
Minusta on erikoista ajatella, että asunto olisi aina erittäin hyvä sijoitus ja sijoittajan ei tarvitsisi ajatella vuokratuottoprosenttia eikä oman pääoman tuottoa lainkaan. Mikäli näitä ei ajattele, on hyvin todennäköistä ettei näiden luonnetta ja merkitystä edes ymmärrä ja se tekee sijoittamisesta erittäin vaarallista. Etenkin kun mukana on lainarahaa.
Suosittelen vahvasti aina sijoituksista puhuttaessa ottamaan matematiikan mukaan keskusteluun.
Rahaa ja rakkautta!
Matias
Keskustelua asuntosijoittamisesta
Teksti julkaistu alunperin osoitteessa: www.matiassavolainen.com
