Kuinka tehdä asunnoista kohtuuhintaisia? Tämä on oikeastaan aika helppoa,.
Mutta mikä on kohtuuhintaista asumista? Ilmeisesti tästä ei ole selkeää yhtämielisyyttä, mutta yleinen mittari on, että asuminen on kohtuuhintaista kun asukkaan tuloista korkeintaan 40 % kuluu asumiseen.
Eli jos henkilön tulot ovat 2000 euroa, niin asunnon vuokra saa olla korkeintaan 2000 € * 40 % = 800 €/kk. (toim. huom. tämä kuulostaa ihan normaalilta markkinahintaiselta kaksiolta.)
Mikä sitten vaikuttaa asunnon vuokraan? Vastaus riippuu vastaajan motiiveista. Yksi sanoo, että asumistuki nostaa vuokria, mutta tutkimusten mukaan tästä ei ole näyttöä. Toinen sanoo, että vuokranantajan ahneus. Toinen onkin oikeassa, sillä juuri tämä luo hyvinvointia kapitalistisessa yhteiskunnassa. Oma etu tulee maksimoitua sillä, että luo muille lisäarvoa. Mitä enemmän tuottaa yhteiskunnalle lisäarvoa, sitä enemmän hyötyä itse saa. Eli ahneus ohjaa tekemään yhteiskuntaa hyödyttäviä asioita. Toki se voi ohjata myös tekemään haitallisia asioita. Tai osaoptimoimaan.
Mutta vuokranantajan ahneus ei sinällään vaikuta vuokraan muuten kuin vuokrapyynnin kautta. Kapitalismissa kaupan toisella osapuolella on yhtälailla päätäntävaltaa vuokrata tai olla vuokraamatta asuntoa. Jos vuokrapyynti on liian korkea, ei vuokrasopimusta synny, paitsi kun vuokranantaja joko parantaa asunnon laatua tai laskee vuokraa. Tämä on ns. tervettä price discoverya.
Epäterveempää vaikutusta vuokratasoon sen sijaan tulee säätelijän, esimerkiksi kaavoittajan puolelta. Samoin verottaja vaikuttaa asunnon hintaan ja sitä kautta vuokraan merkittävästi. En ota tässä sen enempää kantaa verotukseen, koska se on pakollista, vaikka sen suuruudesta voi toki keskustella.
Mutta kun säätelijä alkaa mikromanageroimaan kiinteistökehittäjää ja -investoria, mennään epäterveelle alueelle.
Markkinat tietävät jo melko lyhyelläkin aikavälillä mikä on markkinalle parasta. Jokunen vuosi sitten rakennettiin paljon yksiöitä, koska niiden tuotto oli suurin. Nyt markkina on kyllästetty yksiöillä eikä niitä rakenneta enää läheskään yhtä paljon.
Jos kaavoittaja määrää kerrostalon alakertaan liiketilaa, on sillä suora vaikutus investorin kannattavuuslaskelmiin. Tällä hetkellä kivijalkatilojen vuokraaminen, ja siten myyminen, on vaikeaa. Minulla on tästä ihan omakohtaista kokemusta kun rakennutin kolme kerrostaloa. Annoin asiakkaiden valita huoneistot ensin ja otin itse ”jämät”.
Kaava määräsi jokaiseen kerrostaloon monta sataa neliötä liiketiloja, jotka nyt seisovat taseessani tyhjänä. Vastikkeita toki maksan taloyhtiöille.
En tiedä kuinka paljon lisäarvoa kaupunkikuvaan tyhjät liiketilat tuovat.
Olisi kohtuullisempaa, että se, joka päättää tällaisista vaatimuksista, myös investoisi niihin. Jos kaupunki haluaa rakentaa (tyhjiä) liiketiloja, niin se voisi rakentaa ne omilla, ei jonkun muun, rahoilla. Samoin jos viranomainen päättää suojella kohteen, eli käytännössä estää muokkaamasta sitä ja pakottaa tekemään ylikalliita korjauksia, olisi reilua että ko. viranomainen ostaa kohteen itselleen.
Samoin olisi parempi antaa markkinoiden päättää kuinka monta ikkunaa asunnossa on, kuinka se järjestää pysäköinnin tai minkä kokoisia asuntoja kannattaa rakentaa. Tai ehkä muiden rahoja käyttävät virkamiehet tietävät paremmin kuinka pääomia allokoidaan tehokkaasti. Tai ehkä ei.
Pointtina tässä on se, että mitä enemmän ja yksityiskohtaisempia vaatimuksia asuntojen rakentajat saavat, sitä kalliimpi asuntoja on rakentaa. Jokainen erikoisuus asunnossa maksaa ylimääräistä sekä rakentaa että ylläpitää. Rakennusliikkeet osaisivat antaa tarkan arvion paljonko halvemmalla he voisivat kerrostalon rakentaa jos saisivat vapaammat kädet sen suunnitteluun. Mutta puhutaan tuhansista euroista asuntoa kohden.
Jos ajatellaan, että 25 neliön yksiön saisi vaikka 10 000 euroa halvemmalla kun se voitaisiin rakentaa kustannustehokkaammin. Tällöin tuottovaatimuksen pysyessä samana, voisi aiemman 650 euron vuokran laskea 614 euroon, eli vuokra laskisi 36 euroa/kk.
Tämä asunto olisi alunperin ollut kohtuuhintainen henkilölle, jonka tulot ovat 650 € / 0,4 = 1625 €. Nyt kun se voidaan vuokrata 614 eurolla, riittäisi tuloiksi 1535 €.
Tuloraja asunnon saamiseen laskisi 90 €/kk.
Näiden rakentamisen pakkovaatimusten vähentäminen olisi yhteiskunnalle paljon kustannustehokkaampi tapa tuottaa kohtuuhintaisia asuntoja kuin se, että kaupunki rahoittaa vuokralaisiaan 17 miljoonalla eurolla, tai kun valtio takaa ARA-yhtiöiden lainoja tai kunnat antavat tontteja halvemmalla. Tällöinhän kaikki veronmaksajat tukevat niitä onnekkaita, jotka pääsevät asumaan näihin ”kohtuuhintaisiin” asuntoihin.
Eli mitä vähemmän ylhäältä annettuja sääntöjä rakentamisessa on, sitä tehokkaammin eli edullisemmin markkinat voivat tuottaa kohtuuhintaisia asuntoja kaikille, ei vain pienelle porukalle.
